Bouw negeerde signalen van vastgoedcrisis; Over drie jaar weer slapende kantoorkolossen in de binnensteden

ROTTERDAM, 5 OKT. Binnen drie jaar staat in Nederland meer dan vijftien procent van de kantoren leeg. In de binnensteden komen weer slapende kolossen en van de nieuwe kantoorparken zullen zelfs dertig procent het zonder huurder moeten stellen. Beleggers, banken, aannemers, projectontwikkelaars, gemeenten, hebben net als in de jaren zeventig opnieuw te veel nieuwe kantoren neergezet. De afrekening komt na enkele jaren, zo blijkt uit onderzoeken van Twijnstra Gudde.

Het organisatiebureau staat niet alleen in de sombere kijk op de kantorenmarkt. Ing. F.A. Diekstra van Ingenieursbureau Starke Diekstra: “De kantorenmarkt moet terug. Begin jaren tachtig kwam er per jaar ongeveer een half miljoen vierkante meter op de markt bij. De afgelopen jaren is dat gestegen naar meer dan een miljoen. Ik sta eigenlijk nog verbaasd dat het aantal vierkante meters begin dit jaar maar met twintig procent is gedaald. Je zag door de concentratie van bij voorbeeld accountants- en advocatenkantoren een opleving maar die is echt wel voorbij.”

De indirect betrokkenen, de adviesinstellingen voor de bouw, mogen somber zijn, de aannemers zelf lijken optimistischer. De grote bouwconcerns laten een gezonde ontwikkeling zien. Voor sterk internationaal opererende concerns als Hollandsche Beton Groep, Volker-Stevin en Ballast-Nedam met bovendien talrijke bouwdivisies zal een daling van de binnenlandse utiliteitsbouw slechts beperkte invloed hebben.

Aannemers met een meer nationaal karakter zoals NBM Amstelland, BAM en Kondor Wessels zullen daarentegen meer last krijgen van de problemen op de Nederlandsekantorenmarkt. Nog groter zijn de problemen voor de grote groep bouwbedrijven die zich puur richten op de woning- en kantorenmarkt. Vroeger weken zij bij problemen op de kantorenmarkt uit naar de woningmarkt, maar de woningbouw is al jaren in mineur door de terugtrekkende overheid en de geringe bevolkingsgroei.

De bouw heeft de signalen van de komende vastgoedcrisis niet opgevangen. Volgens het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid zijn steeds meer bouwers op eigen risico gaan bouwen: “De omzet uit het voor risico van de markt bouwen steeg gemiddeld 5 tot 15 procent in de jaren tachtig.”

Het instituut verwacht dit jaar nog een bescheiden teruggang van de bouw van particuliere kantoren en bedrijfsgebouwen van 3 procent. Voor volgend jaar wordt een teruggang van 9 procent verwacht.

Op zichzelf is een crisis in het vastgoed opvallend, omdat een overaanbod van kantoren makkelijk voorkomen kan worden. De markt is goed te plannen. Dit jaar komen er circa 60.000 nieuwe arbeidsplaatsen bij. Wanneer er dit jaar 70.000 nieuwe kantoorwerkplekken bijkomen kan iedereen het overschot uitrekenen. Dit jaar is er volgens onderzoek van Twijstra Gudde al een miljoen vierkante meter teveel.

Een oorzaak van het overschot moet gezocht worden in de lange voorbereidingsperiode. Tussen plan tot oplevering zit een periode van ten minste vijf jaar. Ontstaat een tekort - zoals medio tachtig - dan gaan de bouwers massaal bouwen. Doordat het zo lang duurt voordat de gebouwen opgeleverd zijn, stijgt de vraag en gaan steeds meer aannemers aan de slag. Wanneer de eerste tekenen van overschot zich aandienen, staan er nog honderdduizenden vierkante meters in de planning, met alle gevolgen van dien. Aannemers staan hoog op de lijst van faillissementgevoelige bedrijven.

Natuurlijk is dit proces - de zogenoemde varkenscyclus - in het vastgoed bekend, maar veel partijen hebben er belang bij dit verschijnsel te vergeten. Niet alleen de aannemer-projectontwikkelaar die zijn mensen aan het werk moet houden en de makelaar die graag wil bemiddelen, maar vaak ook de belegger die in Nederland naarstig moet zoeken naar geschikte projecten en de bank die graag een hypotheek neemt, hebben belang bij bouwproduktie. Bovendien wil de gemeente graag bedrijven aantrekken voor het verbeteren van de werkgelegenheid en om de kas te spekken met de gronduitgifte.

Bij de beleggers is de animo voor kantoren verminderd toen 24 september vorig jaar het grootste vastgoedfonds Rodamco de inkoop van eigen aandelen staakte en de rendementen op vastgoed onder druk kwamen. EffectenbankBarclays De Zoete Wedd rekende uit dat de total return, de waardestijging plus het dividend, bij de vier grote vastgoedfondsen in hoge mate negatief was. De belegger in Rodamco kon op 31 mei 27 procent van zijn investering afschrijven, Wereldhave 22 procent, Innovest 13 procent en VIB 5 procent. De fondsen kopen weinig nieuwe projecten aan.

Desondanks zijn de grote institutionele beleggers doorgegaan met vastgoedbeleggingen. Uit een gisteren gepubliceerd onderzoek van het blad Vast Goed Markt blijkt dat over de eerste negen maanden van dit jaar ruim een miljard gulden in kantoren is geïnvesteerd, slechts 175 miljoen gulden minder dan vorig jaar.

Buitenlanders, vooral Zweden, zien weinig meer in de Nederlandse markt. Volgens Vast Goed Markt hebben buitenlanders de eerste negen maanden voor 650 miljoen gulden vastgoed aangekocht tegenover 2,8 miljard gulden vorig jaar.

Er blijven frappante uitzonderingen van kantoorgebieden die wel goed lopen, zoals het gebied Amsterdam-Zuid, rond het World Trade Center. Hier stijgen de huurprijzen tot on-Nederlandse hoogte. Ook lokaties als het Rotterdamse Weena en het gebied rond het centraal station in Den Haag lijden niet onder prijsval.

    • WABE van ENK