Berlijn weldra duurste stad van Duitsland

BERLIJN, 26 JUNI. “Aandelen VW” schreeuwt een handelaar op de beursvloer van Berlijn. Buiten staan Berlijners op monitoren het koersverloop te volgen, binnen ziet de bezoeker vanaf de balustrade hoe de beurs haar tweede jeugd beleeft. Na decennia van isolement heeft de nieuwe Duitse hoofdstad weer de lust om te groeien. De Berliner Morgenpost schrijft optimistisch dat de Potsdamer Platz een “tweede Manhattan” kan worden.

Zeker nu Berlijn binnen tien tot twaalf jaar ook politieke hoofdstad wordt, is de stad aan de Spree brandpunt van nieuwe ontwikkelingen. Gerald Beuker van het Berlijnse kantoor van makelaar Zadelhoff, vindt het belangrijk dat het definitieve besluit over de regeringszetel eindelijk duidelijkheid schept: “Je kon merken dat beleggers een afwachtende houding aannamen. We krijgen nu duidelijk meer telefoontjes”. Hij rijdt met zijn BMW langs potentiele bouwlokaties. In West-Berlijn is weinig ruimte, in het Oosten des temeer. Op de Potsdamer Platz, ooit het centrum van Berlijn, staat rechts nog een stuk van de muur. Links is deze weggebroken en gaapt een brede lege vlakte in het hart van de stad Daimler-Benz heeft vorig jaar al 61.000 vierkante meter grond gekocht en het Japanse Sony kocht vandaag 31.000 vierkante meter en is daarmee de eerste buitenlandse multinational die zijn Europese hoofdkantoor in Berlijn vestigt. Volgens het stadsbestuur hebben andere ondernemingen ook belangstelling getoond. Makelaar Beuker rijdt verder naar de Friedrichstrasse en wijst daar op een winkelcentrum dat niet is afgebouwd. Ondanks de bouwkosten van 140 miljoen mark gaat het project weer tegen de vlakte. “Het voldoet niet aan de westerse normen. Er zijn bijvoorbeeld te weinig parkeerplaatsen”. Het Franse Galerie Lafayette en Bouygues gaan samen met de Amerikaanse projectontwikkelaar Tishman Speyer op de vrijkomende 20.000 vierkante meter een nieuw winkelcentrum bouwen dat een tienvoud gaat kosten: 1,4 miljard mark. In deze Friedrichstrasse, die in de vorige eeuw de belangrijkste winkelsstraat van Berlijn was maar onder het communistische regime verkommerde, zijn chique winkels neergestreken en heeft Daimler-Benz een showroom voor Mercedessen ingericht. De Nederlands-Duitse Kamer van Koophandel moet het oude pand aan deze straat verlaten. Ing. Fred Rengert van de Kamer: “Voor instellingen is er geen maximale huurverhoging zodat ze ons er desnoods met een flinke huurverhoging weg kunnen dwingen”. Aan het eind van de Friedrichstrasse vormt de oude grensovergang Checkpoint Charley een open ruimte waar volgens Beuker vooral de Amerikanen bouwplannen hebben. Beuker: “In West-Berlijn zijn de huren voor bedrijfspanden vorig jaar met gemiddeld 100 procent gestegen tot 60 a 80 mark per vierkante meter in het centrum”. In Oost-Berlijn zijn de prijzen op sommige plaatsen nog meer opgelopen. Omdat veel bedrijven willen beginnen met een klein kantoor is de prijs van dergelijke ruimte in enkele gevallen boven de 100 mark gestegen. De komende paar jaar kan de bouw de vraag niet bijhouden, temeer omdat onzekerheid over grondeigendom de bouw in Oost-Berlijn afremt. Met 13,5 miljoen vierkante meter kantoorruimte zit Berlijn er krap bij in vergelijk met steden als Frankfurt en Londen (elk ruim 20 miljoen vierkante meter) en New York (35 miljoen vierkante meter). Beuker: “Bovendien is de kwaliteit van veel panden in Oost-Berlijn slecht en zijn veel kantoren in West-Berlijn sterk verouderd”. Zadelhoff verwacht daarom dat de kantoorhuren verder zullen stijgen en Berlijn de stad met de hoogste prijzen in Duitsland wordt. Het is dan na Londen en Parijs de duurste stad in Europa. Beuker voorziet een extra stimulans als Berlijn de Olympische spelen voor het jaar 2000 krijgt toegewezen. Makelaar Gerlinde Lohmuller verkocht kort na het nieuws dat Berlijn regeringszetel wordt, een stuk grond van 249 vierkante meter aan de Friedrichstrasse voor ruim 1.600 mark per vierkante meter. Vlak daarvoor raakte ze het voor 1.000 mark nog niet kwijt. De verwachting dat honderdduizend politici, ambtenaren, diplomaten en journalisten naar Berlijn verhuizen zal volgens Willi Bendzko van het Duitse verbond van makelaars de huizenprijs alleen dit jaar al met ongeveer een derde opstuwen. Sceptici vrezen dat de Berlijnse infrastructuur, die niet is ingesteld op de nieuwe regeringsfunctie, de ontwikkeling niet kan bijhouden. Nu al staan er dagelijks files op de Potsdamer Platz en andere knooppunten. Beuker van Zadelhoff: “Zeker als de plannen voor de bouw van een nieuw vliegveld bij Sperenberg in het zuiden van Berlijn doorgaan, verwacht ik dat daar ook een groot kantorencentrum zal ontstaan”. Gerhard Riegger, bedrijfsleider van het luxueuze Domhotel in Oost-Berlijn, voorziet een snelle groei in de hotelsector: “Op het moment zijn er in geheel Berlijn 25.000 hotelkamers, waarvan 7.000 eerste klas. Alleen de komende twee jaar komen er zeker al 10.000 kamers bij”. Al 18 internationale hotelgroepen willen op korte termijn in Berlijn gaan bouwen. De meeste klanten van het Domhotel zijn zakenmensen die handel zoeken in de voormalige DDR en deelnemers aan congressen. Riegger verwacht dat de nabijgelegen Friedrichstrasse zijn oude vooraanstaande plaats weer zal innemen ten koste van de Kurfurstendam in West-Berlijn: “In deze omgeving staan veel meer oude gebouwen en de beroemdste theaters en musea. En er is ruimte om te bouwen”. Dr. Jorg Walter, bedrijfsleider van de aandelenbeurs in West-Berlijn, is ook optimistisch: “Begin deze eeuw waren we de grootste beurs van Europa. Dat zit er voorlopig niet meer in, maar we kunnen wel snel groeien nu we uit ons isolement geraken, Berlijn is de grootste industriestad van Duitsland”. Honderd tot driehonderd nieuwe beursnoteringen in de komende tien jaar behoort volgens Walter zeker tot de mogelijkheden. En dat voor een beurs die tot voor kort niet meer dan twee miljoen beleggers te bedienen had. “Vrijdag, de dag na de keuze voor Berlijn, nam de Berlijnse beurs het voortouw bij flinke koerswinsten op de Duitse beurzen”. De Berlijnse beurs wil zich vooral profileren als poort naar Oost-Europa. Walter: “We voeren al gesprekken over samenwerking met oprichters van beurzen in onder meer Polen, Letland, de Oekrane en Rusland. Volgende maand gaan we naar Petersburg. Bedoeling is dat de Westerse belegger hier in de toekomst bijvoorbeeld Russische aandelen en obligaties kan kopen”. Er zijn vergevorderde plannen voor de bouw van een nieuw beursgebouw die volgend jaar zou moeten beginnen en in 1995 klaar kan zijn. De Japanse elektronicafabrikant Sony tekent vandaag een overeenkomst voor nieuwbouw op de Potsdamer Platz. De verplaatsing van het Europese hoofdkantoor van Sony van Keulen naar Berlijn is kenmerkend voor de economische opleving die Berlijn sinds de val van de muur doormaakt. Walter: “Dat Berlijn de politieke hoofdstad wordt is een extra stimulans. Na Sony zullen vele anderen volgen”.