Aan tafel bij de minister

Wie geld leent verricht een goede daad en zorgt voor omzet, belastinginkomsten en rente bij leveranciers van goederen en diensten, overheden en spaarders. Daarom mag je als geldlener de betaalde huur (rente) aftrekken van je inkomsten. Maar de uitlener is niet zo sociaal bevlogen, want na verloop van tijd moet de lening terugbetaald worden. Dat geeft soms problemen. Daarom probeert de geldgever de aflossing van flinke leningen zeker te stellen met een aan hem over te dragen (onder)pand: een waarborg.

De koper van een huis, die moet lenen, heeft, net als iemand die zelf voor zijn oude dag zorgt, een fiscaal streepje voor. Daar moet je van profiteren, zolang dat nog kan. De naam van een geldlening met onroerend goed (huis) als pand heet hypotheek. Dat is ook de naam voor het onderpand. Wie een hypotheek neemt (geld leent), is dus hypotheek(pand)gever.

De belangrijke onderdelen van zo'n huislening zijn de rentebetalingen en de aflossingen. De rente is nog steeds aftrekbaar, maar van tijd van tijd gaan er stemmen op om dat voordeel te beperken. De aflossing is niet af te wentelen.

De betaling van de rente en het geleende bedrag kan op vele manieren geregeld zijn. Bijvoorbeeld een vaste periodieke aflossing en een, in de tijd, afnemende rente: de lineaire hypotheek. Of een annuiteitenhypotheek met een vast periodiek bedrag, dat bestaat uit een rente- en een aflossingsdeel. De rente neemt geleidelijk af en de aflossing neemt toe.

Een derde bekende hoofdvorm stelt de aflossing in zijn geheel uit tot het eind van de looptijd en verlangt alleen vaste (zolang de rente niet wijzigt) rentebetaling. Intussen spaart de lener vlijtig voor zijn schuld door middel van een gemengde kapitaalverzekering. Dat is een verzekering die bij leven op de einddatum van de spaarhypotheek de noodzakelijke aflossing uitkeert en evenzo bij voortijdig overlijden.

Deze hypotheek is dus opgebouwd rond vier onderdelen: een lening, een verzekering bij leven en een risicoverzekering die uitkeert bij overlijden en een die de premiebetaling overneemt (lijkt een geschikte aanvulling) bij arbeidsongeschiktheid. Het onmiskenbare voordeel van de hypotheek is te danken aan het belastingvrije rentedeel van de uitkering (de gecumuleerde rente op de spaarpremies), als de verzekering aan bepaalde voorwaarden voldoet. Zo prik je heel voordelig een vorkje mee aan de tafel van minister Kok: aftrek van de betaalde rente en geen bijtelling van de ontvangen rente. De totale lasten kunnen - dat hangt onder meer af van leeftijd, inkomen, belastingdruk, hoofdsom en looptijd - vele (tien)duizenden guldens lager zijn dan bij andere hypotheekvormen.

Het is derhalve zaak om de gunstigste combinatie van hypotheek en verzekering op te sporen. Wie dat zelf wil doen kan veel informatie halen uit De Hypothekengids, een uitgave van de vereniging Eigen Huis in Amersfoort. Kopers van huizen hebben wel eens de neiging pas aan een geschikte hypotheek te denken als ze op het punt staan een koopcontract te tekenen. Dan kan er, door de tijdsdruk, een ongunstige beslissing uit de bus rollen. Een lange studietijd is aan te bevelen, want er zijn veel alternatieven. Van belang is ook nog of de makelaar de koper verplicht de hypotheek via zijn bemiddeling af te sluiten, een soort koppelverkoop. De Brede Herwaardering kan ook van invloed zijn op de spaarhypotheek, want de minister wil het aantal disgenoten en hun eetlust sterk beperken.

Het is verleidelijk te kiezen voor een verzekering die meer rente op de spaarpremies belooft (niet garandeert!) dan het huidige rentepeil.

Een dergelijk resultaat kan alleen behaald worden door de spaarpremies te beleggen in aandelen. De slotuitkering kan lager uitkomen dan de af te lossen hypotheek. Wie wil dat risico lopen?

Tot slot een voorbeeld van de Verzekerde Spaarhypotheek van Nationale Nederlanden, een van de aanbieders op de markt. Een echtpaar van 24 jaar wil voor 30 jaar 122 duizend gulden lenen tegen 9,8 procent (niet actueel!). Daarvoor moet per jaar 11.956 gulden rente en 972 gulden verzekeringspremie (geen premievrijstelling bij arbeidsongeschiktheid) betaald worden. De afsluitkosten bedragen 1.525 gulden. Over de hele looptijd (als de rente zo blijft) is de rente 358.680 gulden en de verzekeringspremie 29.160. Totaal 389.365 gulden. Na aftrek van het belastingvoordeel is de netto last 274.319 gulden of gemiddeld 762 gulden per maand.