Huizenmarkt over hoogtepunt heen

De huizenmarkt is over haar hoogtepunt heen. De prijzen zijn gedaald, de kopers kijken de kat uit de boom. De 'Golf' houdt de markt al enkele maanden in zijn greep.

De vannacht ontbrande Golfoorlog heeft op de Nederlandse huizenmarkt al enkele maanden zijn schaduw vooruit geworpen. Aspirant-kopers stellen hun beslissing uit en wachten de ontwikkelingen af. G. van der Voet, directeur van Algemene Makelaars Rotterdam (AMR): “De terughoudendheid begon een aantal maanden geleden. Vorige maand ebde de angst wat weg en trok de markt aan. Maar de afgelopen twee weken stellen de mensen toch weer beslissingen uit in verband met de oplopende spanning in de Golfcrisis”. Het duidelijkst is dit te merken bij de duurdere huizen. “Beneden de ton merk je nauwelijks iets.”

De eerste omslag, na vijf jaar van prijsstijgingen, kwam in het derde kwartaal vorig jaar toen Irak Koeweit binnenviel. De gemiddelde prijs van bestaande woningen zakte ruim achtduizend gulden: van 180.200 gulden in het tweede kwartaal naar 172.100 gulden afgelopen kwartaal.

Op korte termijn ziet de aspirant koper verschillende negatieve ontwikkelingen op zich afkomen. De Golfoorlog kan de olieprijs opdrijven, het leven duurder maken en de economie schade berokkenen. De rente - voor veel huiseigenaren de grootste kostenpost - kan onder druk van de internationale spanning oplopen terwijl de inkomensvooruitzichten verslechteren. En de regering werkt aan een extra bezuinigingsronde met mogelijk een beperking van de fiscale aftrek van de hypotheekrente en een verhoging van het huurwaardeforfait, de fictieve huuropbrengst waarover de huiseigenaar belasting moet betalen.

Huiseigenaren met weinig financiele reserve dreigen dan klem te komen tussen de scharende beweging van stijgend woonkosten (rente, huurwaardeforfait) en minder goede inkomensvooruitzichten (loonmatiging, lager fiscaal voordeel renteaftrek). Slechts een op de vijf eigen woningen is hypotheekvrij.

In oorlogssituaties vragen geldschieters veelal een hogere rente ter compensatie van het risico. De hypotheekrente nadert de tien procent en zal bij het passeren van die psychologische grens waarschijnlijk veel mensen afschrikken.

De prijs voor bestaande woningen kan in een dergelijke situatie snel dalen. Dat roept herinneringen op aan 1979, het jaar van de laatste oliecrisis en het jaar waarin de prijs van bestaande huizen met twintig tot veertig procent kelderde. De prijs zakte tot en met 1982 verder weg en de hypotheekrente bereikte een hoogtepunt van ruim twaalf procent.

Het instorten van de huizenmarkt kwam hard aan. Een aantal mensen kon begin jaren tachtig de rente niet meer betalen en moest een duur gekocht huis tegen een veel lagere prijs van de hand doen. Enorme schulden waren het gevolg. Het aantal gedwongen verkopen bereikte in 1984 met 2.400 een hoogtepunt. Gemeenten en rijk moesten in verband met verstrekte gemeentegaranties 127 miljoen gulden bijspringen.

Een belangrijk verschil met tien jaar geleden is dat de huidige prijzen veel gezonder zijn, afgemeten aan de bouwkosten (inclusief grondkosten) die als een goede graadmeter gelden. De prijs van een bestaand huis valt op het moment ongeveer samen met de bouwkosten van een vergelijkbaar nieuw huis. In 1978, vlak voor de beruchte crisis op de huizenmarkt, lagen de huizenprijzen daarentegen vijftig procent boven de bouwkosten en bevatten veel 'lucht'.

Op basis van de huidige bouwkosten valt te schatten hoeveel de prijzen nog kunnen kelderen. Sinds de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) in 1975 begon met de landelijke registratie van huizenprijzen, zijn ze maximaal 12 procent onder de bouwkosten beland, en dat op het dieptepunt in 1982 toen de economie zich in een diepe recessie bevond. Het bouwen van nieuwe huizen was in die tijd door de lage prijzen nauwelijks lonend zodat het aanbod van nieuwbouw ineenkromp. Dat zorgde voor schaarste die de prijzen binnen enkele jaren deed herstellen.

Mocht de huizenprijs weer tot een dikke tien procent onder de bouwkosten wegzakken, dan bereikt de gemiddelde prijs van een bestaande woning (172.100 gulden nu) een bodem rond de 150.000 gulden. Het stilvallen van de nieuwbouw zou vervolgens via schaarste een prijsherstel kunnen stimuleren.

Pag. 22: .

Laagste inkomens kunnen geen eigen huis meer kopen

Het verloop en de lengte van de Golfoorlog bepalen in sterke mate of de prijzen zullen wegzakken. En de effecten zullen in de verschillende delen van het land uiteenlopen. De huizenmarkt is vooral een regionale markt. Zestig procent van de verhuizingen in de koopsector speelt zich af binnen een straal van vijftien kilometer. Op het moment liggen de huizenprijzen in Friesland en Groningen, waar de grond goedkoop is, ruim een kwart beneden het landelijk gemiddelde. Het duurst is de provincie Utrecht. Daar zijn de koopwoningen veertien procent duurder dan elders.

De gevolgen van een flinke prijsdaling lijken indrukwekkend. Tegen de huidige prijs hebben de 2, 5 miljoen eigen woningen een totale waarde van circa 430 miljard gulden. Met elke duizend gulden waardedaling gaat twee tot drie miljard gulden aan bezit in rook op. Maar wie blijft zitten waar hij zit, boekt alleen een papieren verlies. De waarde van het onderpand daalt, maar volgens de Amrobank zullen hypotheekverstrekkers geen extra zekerheden vragen zolang de eigenaar zelf in het huis blijft wonen.

Voor 'starters' die voor het eerst een huis aanschaffen, zijn lage prijzen alleen maar voordelig. En voor mensen die willen verkopen om naar een andere koopwoning te verhuizen, hoeft een prijsdaling ook niet rampzalig te zijn. Ze ontvangen weliswaar minder voor hun huis, maar zijn bij de gelijktijdige aanschaf van het nieuw huis ook goedkoper uit.

Een herhaling van de dramatische prijsval van eind jaren zeventig is dus onwaarschijnlijk. De ontwikkelingen op de huizenmarkt laat veel mensen ongemoeid. Slachtoffer van een prijsdaling zijn vooral de huiseigenaren die alleen als verkoper in de markt zijn; mensen die hun woning moeten verkopen omdat ze de rentelasten niet meer kunnen opbrengen of na een scheiding een tweede inkomen verliezen. Het gemiddelde huis staat ruim drie maanden te koop, een periode waarin de prijzen flink kunnen dalen.

Voor deze categorie verkopers is het extra wrang dat de vooruitzichten voor de huizenmarkt op wat langere termijn rooskleuriger zijn, zonder dat valt te zeggen of het herstel binnen enkele maanden of jaren zal optreden. Vast staat dat een aantal factoren de komende jaren zorgt voor een toenemende vraag naar koopwoningen.

De aanhoudende bevolkingsgroei zorgt voor een structurele behoefte aan nieuw te bouwen woningen. Drs. M. Vergeer van het Centraal Planbureau schat dat er jaarlijks minimaal 80.000 huishoudens bijkomen en minimaal het huidige aantal van 12.000 woningen gesloopt moet worden. De vraag naar nieuwe woningen bedraagt dus jaarlijks zo'n honderdduizend stuks op een totale woningvoorraad van bijna zes miljoen huizen. Over een jaar of tien - als de uitbreidingsvraag naar woningen vermoedelijk afvlakt - ontstaat een grote vervangingsvraag. Een deel van de veelal haastig gebouwde woningen uit de jaren vijftig is dan rijp voor de sloop.

De huizenmarkt trekt ook aan als de plannen van de regering slagen het eigen woningbezit op te voeren van 43 procent in 1990 naar 50 of zelfs 55 procent over tien jaar. In aantallen zou het gaan om een stijging van 2, 5 miljoen naar 3, 3 of zelfs 3, 6 miljoen eigen woningen. Den Haag werkt aan wetsontwerpen die de koper van een nieuwbouwhuis beter beschermen tegen verborgen gebreken. Mr. F. A. P. M. van Loon, adjunct-directeur van de Vereniging Eigen Huis, stelt op basis van verschillende onderzoeken dat uiteindelijk twee op de drie Nederlanders in een eigen woning wil wonen en daarvoor iets meer over heeft dan bij huur. Vergeer verklaart de grote behoefte uit het feit dat comfortabele huizen in de huursector nauwelijks zijn te vinden. Vergeer: “Slechts drie procent van de huren ligt boven de achthonderd gulden.”

Gezien de positieve verwachtingen voor de wat langere termijn is het goed mogelijk dat de kopers weer in grote getalen toestromen als de internationale ontwikkelingen blijken mee te vallen. Er doet zich dan een inhaalvraag voor van mensen die de afgelopen tijd een koopbeslissing hebben uitgesteld. Prijsherstel kan dan snel optreden. Dat herstel valt mogelijk samen met de traditioneel sterke vraag in het tweede kwartaal wanneer de lente aanzet tot huizenkijken en gezinnen met kinderen voor de aanvang van het nieuwe schooljaar verhuisd willen zijn.

Hoe snel de vraag zich herstelt is sterk afhankelijk van de hypotheekrente. Onderzoek van het Bouwfonds van Nederlandse Gemeenten leert dat eind vorig jaar 57 procent van de ondervraagden de rente (9, 5 procent) de belangrijkste belemmering vond voor de koop van een eigen huis. Een jaar eerder - toen de hypotheekrente rond de acht procent schommelde - was dat slechts zestien procent.

Hoe belangrijk de rente is, illustreert Van Loon: “Iemand met een bruto inkomen van 50.000 gulden kon in het begin van 1989 een hypotheek van ongeveer 160.000 gulden krijgen. Twee jaar later is dat in verband met de gestegen rente nog iets meer dan 125.000 gulden. Het gevolg is dat de laagste inkomens geen eigen huis meer kunnen betalen.”

De rentelasten zullen fors stijgen als de regering besluit tot het afschaffen van de fiscale aftrek van hypotheekrente. Deze aftrekpost halveert in veel gevallen de rentelasten en wordt in politieke kring herhaaldelijk ter discussie gesteld. Binnen de Europese Gemeenschap kent alleen Griekenland een zelfde systeem zodat harmonisatie van EG-belastingen een veelgehoord argument voor afschaffing is.

Om persoonlijke faillissementen en malaise op de huizenmarkt te voorkomen, zou de regering een volledige afschaffing kunnen combineren met compenserende maatregelen. Bij voorbeeld door het verlagen of schrappen van het huurwaardeforfait. Veel Nederlanders rekenen op een dergelijke compensatie. In de enquete van het Bouwfonds Nederlandse Gemeenten noemt slechts acht procent van de ondervraagden de discussie rondom de afschaffing van het huurwaardeforfait als argument om voorlopig geen huis te kopen.

Vergeer van het CPB is niet zo bang voor druk vanuit Brussel: “De Nederlandse regeling voor belastingaftrek betreft uitsluitend huizen in eigen land. Dit, in tegenstelling tot de btw op produkten die overal in Europa worden verhandeld.” Volgens Vergeer valt harmonisatie moeilijk te realiseren omdat elk land een eigen systeem van subsidies en fiscale faciliteiten heeft die nauwelijks op een lijn zijn te krijgen”.

Vergeer rekent meer op een verhoging van het huurwaardeforfait. Hij verwacht dat de regering rekening zal houden met de gevolgen voor de huizenmarkt. Van Loon van de Vereniging Eigen Huis hoopt dat het kabinet binnenkort duidelijkheid zal verschaffen. “Zekerheid bieden kost de regering niets. Het zou voor de kopers de drempel verlagen”.