Beoogde emissie Breevast ontmoet scepsis en ongeloof

AMSTERDAM, 26 sept. Het zijn wonderlijke tijden voor de beleggers in onroerend goedfondsen. Terwijl Rodamco internationaal de aandacht trekt met het besluit niet langer de inkoop van eigen aandelen te garanderen en de beurskoersen van Nederlandse vastgoedfondsen algemeen in de versukkeling raken, komt Breevast hetzelfde Breevast dat vorig jaar nog uit surseance van betaling kwam met de mededeling dat het fonds tussen de 200 en 250 miljoen gulden aan nieuwe aandelen wil uitgeven.

Het eigen vermogen van het fonds wordt op deze manier grofweg verdrievoudigd en dat lijkt een huzarenstukje. Aandeelhouders staan in het beursklimaat niet direct in de rij om nieuwe aandelen te kopen en zeker geen aandelen in vastgoedfondsen. Breevast wil het nieuwe geld dan ook niet beleggen in huizen en kantoren, maar in hoogrentende leningen aan (semi-)overheidsinstellingen. Als alles doorgaat, verandert Breevast voor een periode van vijf jaar in feite in een soort fonds in vastrentende waarden dat er wat bijdoet in onroerend goed.

Wat een omslachtige wijze van beleggen lijkt is echter een snelle en zekere manier waarop het fonds het fiscaal te verrekenen verlies voor een bedrag van 45 miljoen gulden aan de winst bij kan laten dragen, meent Breevast. Een morele verplichting tegenover de aandeelhouders, zo maakte directeur mr. M. J. C. van Galen duidelijk in een toelichting van de plannen. De aandeelhouders bestaan voor het grootste deel uit de vroegere schuldeisers van Breevast die er vorig jaar mee instemden dat schulden werden omgezet in aandelen.

Belangrijkste aandeelhouder werd op deze wijze huisbankier Amro Bank met 23 procent van het kapitaal. Via het plan zou de voormalige schuldeiser op korte termijn alsnog iets terugzien van de weinig fortuinlijke investering in zijn Utrechtse client. En hoewel er volgens Van Galen door niemand iets was ingefluisterd, verwacht de bestuursvoorzitter dat de meeste aandeelhouders van hun voorkeursrecht gebruik zullen maken om de nieuwe aandelen te kopen. 'Een dergelijke aantrekkelijke propositie komt niet vaak voor', aldus Van Galen. De Amro, in het bestuur vertegenwoordigd in de persoon van commissaris P. M. van der Schoot, had tot dusver positief gereageerd.

Gisteren mocht hij het hele plan nog eens uitleggen aan de overige aandeelhouders. Van half tien tot bijna vijf uur 's middags duurde de als informatief bedoelde vergadering, waarmee al duidelijk werd dat er bij de certificaathouders van weinig enthousiasme sprake was.

Daarbij moest onder meer de waarde van de onroerend goed portefeuille die Breevast in zijn bezit heeft het ontgelden. De overzichtelijkheid van de mengeling van onroerend goed in beheer en projecten in ontwikkeling is ver te zoeken, zo was de klacht. En dat is niet onbelangrijk: het vermoeden bij aandeelhouders en analisten bestaat immers dat deze portefeuille heel wat meer waard is dan de 51 miljoen gulden waartegen het bezit eind juni in de boeken staat. Bij de uitgifte van nieuwe aandelen moeten de oude aandeelhouders die niet deelnemen aan de emissie van nieuwe aandelen voor lief nemen dat zij deze portefeuille nog maar voor een derde deel in handen hebben.

Gisteren kwam dan ook de vraag op of Breevast zijn onroerend goed maar beter niet helemaal van de hand kan doen en of het compensabele verlies niet op ander wijze te gelde te maken is. Eerder had Breevast-directeur echter al verklaard dat er serieuze onderhandelingen hebben plaatsgehad voor de integrale overneming van het fonds, maar dat de geboden prijs dermate laag was dat de aandeelhouders er alleen maar slechter van zouden worden.

Veel aandeelhouders zetten hier vraagtekens bij en verdenken Van Galen ervan dat hij er tevens weinig voor voelt zijn eigen onafhankelijke positie als directeur van een vastgoedfonds op te geven.

De aandeelhouders hadden gisteren ook grote twijfels bij de rendementsberekeningen die door de Breevast-directie werden voorgespiegeld. Volgens de plannen zouden de aandeelhouders na de emissie de komende vijf jaar een gemiddeld rendement van 9,25 procent tegemoet kunnen zien.

Maar bij deze berekening wordt uitgegaan van een verkrijgingsprijs van het aandeel Breevast van 10 gulden, terwijl de meeste aandeelhouders meer hebben betaald. Bovendien gaat Breevast ervan uit dat het aandeel na vijf jaar weer tegen intrinsieke waarde is te verkopen. Een veronderstelling die onder de huidige marktomstandigheden gewaagd mag heten.

En dan is er natuurlijk nog de emissieprijs van 15 gulden per nieuw aandeel die de Breevast-directie in zijn gedachten heeft, terwijl de huidige koers tegen de twaalf gulden ligt. Dat maakt een geslaagde uitgifte van nieuwe aandelen waarbij bestaande aandeelhouders een voorkeursrecht hebben niet erg waarschijnlijk. Gisteren viel dan ook te beluisteren dat de aandeelhouder hun voorkeursrecht gaarne van de hand doen voor de theoretische waarde van fl.3,20 die Breevast heeft berekend.

Een lagere emissiekoers van fl.10 ligt dan meer voor hand. Maar dan moet Breevast meer aandelen uitgeven om een bedrag van 200 tot 250 miljoen gulden bijeen te garen en verwatert het bezit van de oorspronkelijke aandeelhouders meer dan bij een emissiekoers van fl.15. Binnen twee maanden wil Breevast definitief de knoop doorhakken over de emissie.

    • Onze Steven Adolf