Woningmarkt ontdekt de klantgerichte renovatie

VOORBURG, 12 sept. Het wordt in vakjargon wel 'celsgewijs vernieuwen' genoemd, hetgeen licht tot het misverstand zou kunnen leiden dat het moderne gevangenisbeleid aan de orde is, terwijl niets minder waar is. 'Consumentgericht renoveren' is daarom als wervender term bedacht voor een vorm van woningvernieuwing die tot nu toe een keer in Nederland, bij wijze van experiment, is toegepast. Die ene woning staat in Voorburg en is eind augustus opgeleverd. Deze flatwoning is geheel verbouwd, heringericht en weer bewoond.

Consumentgericht renoveren is gebaseerd op het principe van 'open bouwen' en komt grofweg hierop neer: alles in de woning dat niet overeind hoeft te blijven staan, wordt gesloopt, van muren (uitgezonderd draagmuren) tot leidingen. Daarna wordt aan de (toekomstige) bewoner gevraagd: hoe had U het willen hebben? De 75-jarige woningbouwvereniging Patrimoniums Woningen in Voorburg voert dit experiment uit bij een complex van 120 portiek-etagewoningen, drie blokken van vier woonlagen die in 1962 werden gebouwd naar een ontwerp van de architect J. Lucas. De corporatie speelt daarmee in op het besef dat ook in de sector van de sociale woningbouw 'marktgericht opereren' gewenst is, nu er steeds minder kan worden gesproken van een woningtekort. Of, zoals directeur G. Aquina van het Nederlands Christelijk Instituut Volkshuisvesting (NCIV) het aangesloten woningbouwverenigingen graag laat weten: 'Bewoners en woningzoekenden heten woonconsumenten en de klant is koning'.

Op de markt van vraag en aanbod zou de etagewoning van het type dat in de jaren zestig, begin jaren zeventig zo massaal is neergezet de woningnood diende immers te worden bestreden wel eens een moeizaam te slijten produkt kunnen worden. Woningbouwverenigingen zien zich geconfronteerd met teruglopende populariteit van dit soort flats. Ze zijn moeilijk verhuurbaar, te veel afgestemd op het standaard-gezin, het aantal verhuizingen is er groot, de binding van de bewoners met de buurt is gering, kortom: de problemen die van de Amsterdamse Bijlmer, en lang niet alleen daar, bekend zijn.

Vandaar dat het ministerie van volkshuisvesting het experiment van Patrimoniums Woningen met belangstelling volgt. Datzelfde geldt voor de werkgroep OBOM van de Technische Universiteit Delft, die net als de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) nauw bij het proefproject in Voorburg is betrokken. OBOM staat voor Open Bouwen Ontwikkelings Model. De werkgroep die het principe van open bouwen ontwikkelde, propageerde haar aanpak van maximale inspraak voor de bewoner tot nu toe voor nieuwbouw; op dit moment wordt bijvoorbeeld zo'n nieuwbouwproject in Eindhoven gerealiseerd.

OBOM-lid ir. J. Kapteijns gelooft stellig in de toekomst van het open bouwen bij renovatie. 'Hoe gaat het nu vaak? Een flatgebouw is op een gegeven moment aan groot onderhoud toe. Dat wordt dan gecombineerd met een ingreep aan de woning zelf. Meestal betekent dit dat de badcel wordt vernieuwd en ook het hoofdleidingensysteem is vaak aan vervanging toe. Dat kost zo'n 10.000 gulden per woning en geeft een hoop overlast voor de bewoner. Wat ziet hij vervolgens? Nieuwe tegels in de badkamer, maar verder is het geen betere woning geworden.' Verstandiger is het, denkt Kapteijns, die 10.000 gulden te bewaren tot het geld kan worden besteed aan een grondiger verbetering. Dat is, in het systeem dat voor het Voorburgse complex wordt gehanteerd, op het moment dat de woning leegkomt. In drie weken kan de oude woning van binnen worden gesloopt en worden voorzien van een industrieel vervaardigd inbouwpakket, naar keuze van de nieuwe bewoner. Kosten: 30.000 gulden die worden terugverdiend door een hogere huur te rekenen. De verwachting is dat per jaar elf flatwoningen leegkomen, die vervolgens flexibel worden gerenoveerd. Het wordt niet uitgesloten dat desgewenst ook zittende bewoners die keuze kunnen maken.

Bij dit systeem wordt in feite een scheiding aangebracht tussen 'drager' en 'inbouw'. Het verbeteren van de buitenkant en de gemeenschappelijke onderdelen van de flatgebouwen staat los van de inwendige renovatie per woning. Het opknappen van de drager wordt overigens door de betrokkenen als een noodzaak voor het welslagen van het project beschouwd. Het is de bedoeling de flatgebouwen van liften te voorzien en van grotere balkons. Evenzeer vinden zij, om de woningen een goede positie op de huurmarkt te bezorgen, een behoorlijke face-lift van de woonomgeving onontbeerlijk.

De nieuwe bewoners van de Voorburgse proefwoning (aan de David Klemanlaan) konden aan de hand van drie varianten aangeven waar ze hun keuken wilden hebben, of dat een open keuken moest zijn, waar slaapkamers, de badkamer en het toilet moesten komen, uit welk materiaal de vloer en de wanden moesten bestaan, enz. Uiteindelijk ontwierpen ze zelf een vierde variant die ook realiseerbaar bleek.

De nieuwe inbouw zorgt voor een huurverhoging van 175 gulden per maand. Daarbij komt nog 60 gulden huurverhoging voor het verbeteren van de buitenkant van het flatgebouw. De huur, voor de renovatie 400 gulden, komt op 635 gulden. Bij een traditionele wijze van renoveren, zou de nieuwe huur, gebonden aan de daarvoor geldende regels, op 534 gulden komen. Volgens schattingen van OBOM zou de woningbouwvereniging na 24 jaar op het complex in dat geval met een exploitatietekort van 95.000 gulden per woning zitten. Het 'consumentgericht renoveren' levert daarentegen een overschot van 2.300 gulden per woning op.

Voorzitter C. de Klerk van Patrimoniums Woningen acht het onvermijdelijk dat de bouwverenigingen meer met de eisen van de bewoners rekening gaan houden, willen zij voorkomen dat de na-oorlogse huurwoningen straks onverhuurbaar blijken te zijn. De huurder is volgens hem 'een klant die terecht individueel behandeld wil en moet worden'.

Het nadeel van de traditionele renovatie is dat in feite alle bewoners daarmee moeten instemmen, een totaal woonblok moet worden ontruimd en dat iedereen na de opknapbeurt vervolgens een soortgelijke, klassiek ingedeelde woning krijgt aangeboden. Dat doet afbreuk aan de stelling van de emeritus hoogleraar bouwkunde prof. ir. N. Habraken, de Nederlandse pionier op het gebied van 'open bouwen' die tegenwoordig in Massachussetts woont en vorige week in Voorburg kwam kijken. Wonen, zei Habraken, moet als een 'individueel avontuur' mogelijk worden gemaakt.

Al blijft ook dat avontuur aan grenzen gebonden. Een onderzoek naar woonwensen onder bewoners van de Voorburgse flats (veelgevraagd: een aparte ruimte voor wassen, drogen en strijken, een werkkamer, een eethoek in de keuken) wees uit dat elke woning eigenlijk een extra kamer nodig had om daaraan te kunnen voldoen. Die uitbreiding zat er niet in. Echter, in de toekomst wordt het niet uitgesloten de renovatie van dit soort flatgebouwen aan te grijpen om naast elkaar gelegen woningen samen te voegen, of van drie woningen twee te maken. Het is maar waar de markt om vraagt.