Huur meer aangepast aan kwaliteit huis

DEN HAAG, 25 juli De kwaliteit van de woning gaat een grotere rol spelen bij de vaststelling van de huurprijs. Tenminste, als experimenten die aan het einde van dit jaar zullen beginnen, uitmonden in grotere vrijheid voor alle sociale verhuurders (met name woningbouwverenigingen) om de hoogte van de maandelijke huurpenningen te bepalen.

Voor deze proefnemingen heeft staatssecretaris Heerma aan de vooravond van zijn vakantie de deur open gezet. De 'huursombenadering' is onderdeel van het volkshuisvestingsbeleid dat Heerma voor de jaren negentig heeft uitgestippeld.'Alle waar is naar zijn geld' is een uitdrukking die in de volkshuisvesting lang niet altijd opgaat en zeker niet in de sociale huursector. Een flat waar een woningzoekende nog niet met tien stokslagen in is te krijgen, kan een hogere huur hebben dan die knusse eengezinswoning met tuin, waarvan de wachtlijst doet vermoeden dat de woningnood nog gigantisch is in Nederland.

Historische oorzaken hebben een veel grotere invloed op de hoogte van de huur dan de subjectieve kwaliteit van de woning. Wanneer is de woning gebouwd en welk subsidiesysteem gold dat jaar? Dat is vooral bepalend. Daarnaast geldt weliswaar een woningwaarderingsstelsel dat door middel van een puntensysteem rekening houdt met bijvoorbeeld de oppervlakte van de woning, maar dat is nog heel wat anders dan de aantrekkelijkheid ervan. De ligging van de woning en het woonmilieu van de omgeving komen niet in de huur tot uitdrukking. Juist dit soort factoren beinvloeden de markt van vraag en aanbod.

De huursombenadering moet woningbouwverenigingen dus de gelegenheid geven meer marktgerichte huren te vragen. Nu zijn zij veel meer dan particuliere verhuurders met handen en voeten gebonden aan de richtlijnen van het ministerie van volkshuisvesting. Dat stelt de grenzen vast van 'minimaal en maximaal redelijke huren', de omvang van de jaarlijkse huurverhogingen en welke woningen nog voor een extra huurverhoging in aanmerking komen.

Als het aan Heerma ligt, krijgen de sociale verhuurders een grotere vrijheid. Maar dan wel met mate. Binnen hun bestand mogen de corporaties met de diverse huren 'plussen en minnen', mits de totale huuropbrengst maar gelijk blijft, inclusief de door de staatssecretaris vast te stellen jaarlijkse huurverhoging. Daar ziet de Nationale Woningraad (NWR), de overkoepelende organisatie van de meeste woningbouwverenigingen, een keten die de vrijheid te veel beperkt. 'Marktwerking en centrale sturing zijn buitengewoon moeilijk te combineren', constateerde NWR-medewerker mr. T. Nieuwenhuijsen recentelijk in het blad 'Woningraad', terwijl de Verenigingsraad van de NWR onlangs ook aandrong op meer beleidsruimte voor de verhuurders om aan de vraag uit de woningmarkt tegemoet te komen. Het moet mogelijk zijn, vinden de woningbouwverenigingen, dat zij genoegen nemen met een geringere totaalopbrengst van de huren, als dat in hun beleid als 'sociale ondernemer' te pas komt.

De andere kant van de medaille is dat het ministerie via trendmatige huurverhogingen die boven de gemiddelde stijging van de kosten van levensonderhoud uitgaan, gedurende een reeks van jaren werkt aan een geleidelijke vermindering van de rijkssubsidie op de huurwoningen. Regeringsfractie CDA onderstreepte recentelijk nog eens de noodzaak van dat beleid. Een totale huuropbrengst die beneden de trend blijft, kan daaraan afbreuk doen.

Toch is de 'huursombenadering' onder de gegeven voorwaarden wel mogelijk. Dat bleek bij een theoretische exercitie die de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) en zes woningbouwverenigingen vorig jaar uitvoerden. Elke woningbouwvereniging maakte een eigen huurbeleidsplan. De uitkomsten verschilden onderling nogal, maar in vier van de zes gevallen bleek een beleid mogelijk dat meer rekening hield met de wensen van de 'markt'. Zo kwam de Algemene Woningbouwvereniging in Den Haag tot de slotsom dat meer huren konden worden verhoogd dan verlaagd en dat de extra opbrengsten konden worden besteed aan verbeteringen van de woningen. Als variant van huurverlaging werd voor sommige woningen aan het bevriezen van de huur gedacht. Let wel: het betrof hier louter papieren plannen die niet in werkelijkheid werden omgezet. De vereniging Inter Pares in Emmen en omgeving kwam tot de conclusie dat behalve huurverlaging van te dure woningen verkoop ervan aan bewoners een oplossing was. Na zeven jaar bleek uiteindelijk een positief saldo te realiseren dat in verbetering van de woningen kon worden gestoken.

De exercitie leverde meer varianten op, maar ook in twee gevallen, bij woningbouwvereniging Oldenzaal en bij de corporatie SCW in Amersfoort, de conclusie dat een budgettair-neutraal huurbeleid niet mogelijk was. Dat wil zeggen: uit marktoverwegingen was wel de verlaging van de huur van dure woningen nodig, maar uit sociale overwegingen werd de verhoging van de lagere huren onaanvaardbaar geacht.

De Nederlandse Vereniging van Huurders (NVH) vreest dat de huursombenadering leidt tot 'aantasting van de rechten van het individu'.

Volgens L. Bobbe van de NVH wordt de betrekkelijke zekerheid die de huurder nu heeft dank zij de strenge regulering van het huurniveau bij het beoogde huurbeleid ingeleverd. Ook de NVH vindt dat woningbouwverenigingen het recht moeten hebben met een lagere totaalopbrengst aan huren genoegen te nemen.

Het wordt interessant te zien hoe huurders bij een grotere beleidsvrijheid voor de corporaties zich zullen organiseren. Nu doen ze dat meestal niet. De NVH die overigens per 1 januari opgaat in de dan te vormen Woonbond telt 100.000 leden op 3 miljoen huurders. Straks krijgen de huurders te maken met huurverhogingen die per gemeente en binnen een woningbouwvereniging kunnen verschillen. Te verwachten valt dat huurdersorganisaties op lokaal niveau ontstaan.

De SEV meent dat huurders en verhuurders weinig keuze hebben. Directeur J. Schuyt en SEV-medewerker J. Singelenberg zien de aangekondigde decentralisatie als onomkeerbaar. 'Het kan niet zo zijn dat huurders en verhuurders omwille van de rust niet thuis geven op het moment dat het Rijk hun een grotere zelfstandigheid aanbiedt.'