Zweedse beleggers veroveren onroerend-goedmarkt

AMSTERDAM, 7 juni - Na bekende gebouwen als het Amsterdamse hoofdpostkantoor, het Rotterdamse Europoint en het Coengebouw, valt nu ook het Confectiecentrum in Amsterdam in handen van Zweedse beleggers. De beleggingsmaatschappij Fabege die reeds een van de torens van het Confectiecentrum bezit, wil twee van de drie overige torens voor totaal 72,2 miljoen gulden kopen, zo werd gisteren bekend.

In ras tempo veroveren de noorderlingen de Nederlandse vastgoedmarkt. Ze zouden hier nu al zo'n vijf miljard gulden hebben belegd in bekende en minder bekende panden. Aangemoedigd door ondermeer het succesvolle voorbeeld van hun landgenoot Lars Erik Magnusson, door de liberalisering van het betalingsverkeer in eigen land, door de torenhoge onroerendgoedprijzen op de thuismarkt en de relatief lage prijzen in Nederland, vinden de Zweedse beleggers de weg naar de grote stedelijke centra in Nederland.

Maar hoe lang nog? Tenslotte zijn de Engelsen die hier in de jaren zeventig flinke onroerendgoed-portefeuilles opbouwden, ook weer afgedropen omdat de verwachte stijging van de huren uitbleef. Bovendien dreigt het belastingverdrag tussen Zweden en Nederland te worden aangepast waardoor de Nederlandse vastgoedmarkt voor Zweedse beleggers iets aan glans zal verliezen.

Volgens het doorgaans goed geinformeerde vakblad VastGoedMarkt hebben de Scandianviers, en dan vooral de Zweden, bijna vijf miljard gulden in Nederlands commercieel onroerend goed belegd. De afgelopen vijf jaar, gerekend tot april, hebben de Scandinaviers voor 4,1 miljard aan Nederlandse panden gekocht, de laatste zes maanden alleen al voor niet minder dan 1,6 miljard gulden. 'Het ziet er naar uit dat de trend zich zal voortzetten. Indien de tot dusver in mei afgesloten koopovereenkomsten en de nu lopende onderhandelingen alle met succes worden afgerond, komt de 5000 miljoen in zicht', zo schreef VastGoedMarkt in mei. Hoofdredacteur D. A. Rompelman zei vanochtend dat de Zweden nu zo'n twaalf procent van de profesionele vastgoedbeleggingen in Nederland voor hun rekening nemen. De Zweden vormen daarmee de belangrijkste buitenlandse partij in de markt. H. C. H. Lokin, directeur van het Amsterdamse First Alliance Trust dat veel zaken doet voor Zweedse bedrijven, gelooft dat de Zweden op het ogenblik zelfs zes a zeven miljard gulden in Nederlands vastgoed hebben gestoken. Volgens Lokin zal de Zweedse vastgoedhonger nog wel even aanhouden en zullen de Zweden voor zeker nog enkele miljarden in Nederland beleggen.

Overigens is Nederland, volgens Lokin, niet het meest populair. De Zweden kopen, met name het laatste halfjaar, veel Duits vastgoed, bij voorkeur via hun Nederlandse vennootschappen omdat dat belastingtechnisch het meest interessant is. 'We doen veel in Duitsland. Projekten van 100 tot 150 D-mark zijn niets', vertelt Lokin. First Alliance Trust heeft namens haar Zweedse opdrachtgevers de afgelopen jaren voor een a twee miljard gulden aan onroerend goed gekocht, waarvan meer dan de helft in het buitenland, met name in Duitsland en Engeland.

In Nederland vond driekwart van alle Zweedse aankopen plaats in de vier stedelijke agglomeraties: Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht. De regio Amsterdam/Hoofddorp is volgens VastGoedMarkt verreweg het meest populair met een totaal aan investeringen van 1,7 miljard gulden (tot april). Op flinke afstand volgt Rotterdam met 600 miljoen, terwijl de Den Haag en Utrecht elk goed zijn voor 300 miljoen tot 350 miljoen gulden.

De eerste Scandinavische transactie die VastGoedMarkt signaleerde betrof de Noorse Olaf Thon Groep die in 1984 het Hulskamp-gebouw in Rotterdam kocht voor een niet nader genoemd bedrag.

De eerste belangrijke Zweed die voet op Nederlandse bodem zette was de jonge zakenman Lars Erik Magnusson (36), inmiddels uitgegroeid tot een van de meest succesvolle beleggers in Nederlands onroerend goed. Magnusson kocht eind 1985 van de Britse projektontwikkelaar Ariel voor 250 miljoen gulden aan vastgoed op het Europese vasteland, waarvan 200 miljoen in Nederland, het overgrote deel in Amsterdam en omstreken. Een klein jaar later sloeg Magnusson weer toe, dit keer nam hij voor 50 miljoen gulden Rodamco-bezit over.

Magnusson's succes maakte andere Zweedse beleggers wakker. In de zomer van 1988 meldde zich de eerstvolgende belangrijke Zweed: de Stena groep kocht binnen enkele maanden voor niet minder dan 70 miljoen gulden aan onroerendgoed. Daarna ging het allemaal vrij snel. BDS kocht voor 70 miljoen het Bull-gebouw en voor 55 miljoen een bedrijvencomplex in Amsterdam Zuid-Oost. En Arconado nam voor 50 miljoen een pakket onroerendgoed over van Amlyn in Amsterdam.

Bekende Amsterdamse gebouwen die de laatste jaren in Zweedse handen overgingen zijn: Gateway in Zuid-Oost ((75 miljoen), de vierde toren van het Confectiecentrum (90 miljoen), het Hirsch-gebouw (80 miljoen) en het Victoriahotel plus parkeergarage (90 miljoen). Blijft de vraag wanneer de Zweedse honger naar Nederlands vastgoed gestild zal zijn. Rompelman citeert een Zweedse bankier die onlangs heeft verklaard dat de Zweden de komende drie jaar nog zo'n 12 miljard gulden in buitenlands vastgoed zullen investeren. Maar een op handen zijnde aanpassing van het belastingverdrag tussen Nerderland en Zweden zou wel eens roet in het eten kunnen gooien.

Lokin van First Alliance Trust vertelt dat Stockholm de vennootschappen van Zweden in Nederland op sommige punten net zo zwaar wil belasten als de vennootschappen in Zweden zelf. Zo speelt de Zweedse regering met de gedachte een bronbelasting van 5 procent in te voeren op dividenden die dochtervennootschappen in Nederland aan aandeelhouders in Zweden uitkeren.

Lokin gelooft evenwel dat het met de aanpassing van het belastingverdrag niet zo'n vaart zal lopen en dat de consequenties van een eventuele aanpassing beperkt zullen blijven. Hij verwacht dan ook dat de Zweden gestaag zullen doorgaan met beleggen in buitenlands vastgoed, met name via hun vennootschappen in Nederland.