Sponsored content
Sponsored content

Is het een kantoor? Of is het een woning?



In veel gemeenten is het een bekend probleem: leegstaande kantoorruimte. En, aan de andere kant, lange wachtlijsten voor een woning, met name huurwoningen. Je zou zeggen: één plus één is twee. Deloitte onderzocht de kwestie: hoeveel leegstaande kantoorruimte kan een tweede leven tegemoet gaan als woning? Het antwoord geeft Deloitte in zijn jaarlijkse State of the State.

In de State of the State maakt Deloitte elk jaar een analyse van Nederland, op vier thema’s: onderwijs, zorg, arbeidsmarkt en woningmarkt. Deloitte gebruikt daarvoor openbare data. Binnen dat laatste thema onderzocht Deloitte, in samenspraak met onder andere de NVM, waar kantoren tot woningen te transformeren zijn en hoeveel kantoren in aanmerking komen. Jan-Willem Santing, senior consultant Deloitte Real Estate Advisory: “Voor een deel is transformatie mogelijk. Er staat in Nederland 8,7 miljoen vierkante meter kantoorruimte leeg. Uit onze analyse blijkt dat ongeveer 35 procent daarvan kan worden getransformeerd tot woningen. Dat zijn zo’n 25.000 woningen. Ongeveer 10.000 woningen daarvan zijn snel te realiseren, omdat die kunnen worden gebouwd in panden die echt volledig leeg zijn. Directe transformatiepotentie noemen we dat.”

Kantoor in een woonomgeving

Santing en zijn collega’s hebben een aantal criteria gesteld waaraan de kantoorruimte moet voldoen wil die potentie hebben om een tweede leven als woning tegemoet te gaan. Zo moeten de kantoren liggen in buurten met minimaal honderd huishoudens. Die geven namelijk een hogere ‘bijwoonkans’. Santing: “Een kantoorgebouw dat in de buurt van woningen staat, zal naar verwachting eerder ingezet kunnen worden voor bewoning dan gebouwen op kantorenparken.”
Nog een criterium: panden moeten minimaal 500 vierkante meter groot zijn en moeten vóór 2000 zijn gebouwd. “Nieuwere kantoorgebouwen zijn vaak nog in gebruik en mogelijk zorgt de boekwaarde van nieuwe kantoorgebouwen voor een te hoge financiële drempel”, aldus Santing.

“Er staat in Nederland 8,7 miljoen vierkante meter kantoorruimte leeg”

Aanvulling of concurrentie

De 25.000 woningen kunnen, verdeeld over 258 gemeenten, voorzien in 5 procent van de nieuwbouwbehoefte tot 2025. Wat voor soort woningen het daglicht kunnen zien, hebben Santing c.s. in het midden gelaten. “Daar doen we in dit onderzoek geen uitspraak over, al weten we wel dat er veel vraag is naar woningen in de middeldure huurcategorie.”
In een aantal situaties vullen de ‘kantoorwoningen’ bestaande plannen van gemeenten en projectontwikkelaars aan, soms zijn ze concurrerend. “Als de bestaande plannen al in meer nieuwbouwwoningen voorzien dan er behoefte is, dan maken de ‘kantoorwoningen’ dat overschot alleen maar groter”, zegt Santing. “Daar moet ik wel de kanttekening bij plaatsen dat niet alle nieuwbouwplannen ook altijd doorgaan. Met die nuance hebben we in dit onderzoek geen rekening gehouden.”

Topje van de ijsberg

35 procent van de leegstaande kantoren is om te toveren tot woningen: het valt Santing niet tegen. En dat is nog maar het begin, stelt hij. “De kleinere kantoren, tot 500 vierkante meter, hebben we in onze analyse buiten beschouwing gelaten omdat betrouwbare data ontbrak, maar juist die panden zijn relatief gemakkelijk te transformeren. Denk aan villa’s die in gebruik waren als kantoor. Daar kun je zo weer gaan wonen.”
Daarnaast ziet Santing kansen op andere vastgoedmarkten. “Winkelpanden bijvoorbeeld. Mijn inschatting is dat ook daar veel mogelijkheden zijn. Door bijvoorbeeld leegstaande winkels te clusteren of door eigenaren van pand te laten ruilen. Vooral kleinere winkels in de aanloopstraten van winkelcentra zijn hiervoor geschikt.”
Het topje van de ijsberg dus? Santing schat in van wel. “We hebben het hier in Nederland natuurlijk al langer over. ‘Daar moeten we iets mee’, zeggen we dan. Nu kunnen we op basis van fact based onderzoek doelgerichter aan de slag.”

 State of the State is een actuele data-analyse van ons land, bedoeld om beleidsmakers en organisaties van bruikbare inzichten te voorzien. Naast het thema Woningmarkt onderzoekt Deloitte in het kader van State of The State 2015 ook onderzoeksvragen op het gebied van Onderwijs, Arbeidsmarkt en Zorg:

  • Sluit het hoger onderwijs aan op de regionale ontwikkelingen in de arbeidsmarkt?
  • Hoe benutten we de kansen die robots ons gaan bieden?
  • Overheidsbeleid leidt tot leegstand in verzorgingshuizen? Wat zijn de gevolgen voor vastgoed?

Wil je met Jan Willem verder praten over het Woningmarkt onderzoek, neem dan contact met hem op.