Sponsored content
Sponsored content

Het eeuwige hoofdpijndossier: lege kantoorpanden. En de paracetamol


Stel je bent een bedrijf dat ‘doet’ in vastgoed. Dan ziet de wereld er een stuk minder rooskleurig uit dan – pak ‘m beet – zeven jaar geleden. Maar er is een oplossing. Op basis van data in en om elk pand kun je precies zien waar de kansen liggen. En waar niet.

Leegstand, waardevermindering, een hoog verloop van huurders; de vastgoedbelegger had er voor de crisis weinig mee te maken. Bij die situatie zijn we nog lang niet terug, maar er is licht aan het eind van de tunnel. In de vorm van data, hoe onsexy dat ook mag klinken. Vastgoedbeheerders hoeven niet langer af te gaan op alleen hun onderbuikgevoel, vanaf nu kunnen ze op basis van data heel gericht en efficiënt te werk gaan. Klinkt het te mooi om waar te zijn? Toch niet. Een voorbeeld.

Het vastgoedvraagstuk

Het fictieve bedrijf Vastgoedfonds BV heeft 35 kantoorpanden in beheer. Voor vijf van die objecten is het structureel lastig om huurders te vinden. Daarnaast lopen de onderhoudskosten nogal op. Op de achtergrond speelt bovendien de wens om duurzamer te ondernemen.Vastgoedfonds BV wil het liefst objecten met energielabel A of B, die redelijk tot goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer. Voor de vijf ‘probleempanden’ geldt dat de ligging varieert van stadscentrum tot nabij de snelweg. Drie van de vijf panden ogen nogal gedateerd en de directeur vraagt zich af of dat huurders afschrikt. Hij heeft een budget van 500.000 euro voor investeringen in die vijf objecten in de hoop meer huurders te trekken. De vraag is: hoe zal hij dat geld besteden?

De oplossing

Oscar van Opstal, director Real Estate Consulting bij Deloitte ziet een toename van dit soort vraagstukken. ‘Ik adviseer in zo’n geval om kenmerken en scores toe te kennen aan je objecten. Deze kenmerken en scores bepaal je vanuit de strategie die het fonds heeft.

Ook daar geven je data weer het antwoord

Voorbeelden hiervan zijn bereikbaarheid, het aantal huurcontracten en de gemiddelde looptijd daarvan, bouwjaar en energielabel. Dat kun je uitbreiden met omgevingsfactoren, zoals nabijheid van winkels en andere voorzieningen en nabijgelegen panden van concurrenten. Op basis daarvan krijg je objectiever inzicht in welk pand het hoogste scoort en dus de meeste potentie heeft. In dat pand ga je investeren.’Dan is nog de vraag welke investeringen je doet. Het gedateerde sanitair en de entree moderniseren? De gevel vernieuwen? De huur verlagen? Van Opstal: ‘Ook daar geven je data weer het antwoord.

Stel bijvoorbeeld dat het verloop onder huurders hoog is. Op het eerste gezicht lijkt dat door de gedateerdheid van het pand te komen. Uit de analyse van de huuropzeggingen blijkt echter dat de parkeerfaciliteiten het vaakst als reden wordt gegeven.’ Omdat bij het gebouw voldoende gratis parkeerruimte is, is een gebrek aan parkeerruimte dus geen probleem. Wat dan wel? Van Opstal: ‘Nu wordt het tijd om omgevingsdata te koppelen aan je eigen data. Dan kan bijvoorbeeld blijken dat in de buurt van het pand de openbare oplaadpunten voor elektrische auto’s vaak bezet zijn, met name tijdens kantooruren. Nader onderzoek wijst uit dat van de huidige huurders veel medewerkers elektrisch rijden. Als je dit weet, kun je investeren in laadpunten op de eigen parkeerplaatsen en zo huidige huurders behouden en nieuwe huurders aantrekken.’

Meten is weten

Je data vertellen je dus alles wat je wil weten? Van Opstal: ‘Ja, data vertellen je het objectieve verhaal, waarmee je heel gericht kunt sturen en investeren. Er is meer data voor handen dan men vaak beseft en vooral het combineren van eigen en externe data laat je dingen zien die je voorheen niet zag. Als je data beter gebruikt, krijg je meer inzicht en kun je de juiste keuzes maken. Dat verhoogt je rendement aanzienlijk.’

Vastgoed heeft zowel maatschappelijk als economisch impact. De tijd dat ‘de stenen het werk doen’ is verleden tijd. Structureel prestaties verbeteren vraagt om het potentieel van de organisatie, de informatie (data), de mensen en het innovatievermogen beter te benutten. Wil je met Oscar van gedachten wisselen, stuur hem dan een bericht.