Belangrijk: Voor het goed functioneren van nrc.nl maken wij gebruik van cookies (meer informatie).
Hiervoor hebben wij wel eerst je toestemming nodig. Klik op de groene knop als je hiermee akkoord gaat.

De Uitspraak: Hoeveel honden mag je in een flatje houden voordat de huisbaas de huur opzegt?

Hoeveel honden mag je houden in een appartement voordat de huisbaas de huur opzegt? Met commentaar van de NJB medewerkers en advocaten Boris Cammelbeeck en Jonathan Gal.

De Zaak. Een woningcorporatie wil een huurder kwijt die sinds 1998 een twee kamerappartement bewoont. Vanaf 2008 krijgt de huisbaas klachten over vervuiling en stank die door de vier honden van de huurder zou worden veroorzaakt.

De huurder ontvangt ook ‘logeerhonden’ en had af en toe een nest jonge honden. Hij heeft een website waaruit geconcludeerd kan worden dat hij vanuit het appartement een kennel drijft. De huurder is drie keer per brief gewaarschuwd.

Waarop baseert de huisbaas de ontbinding? De huurder zou afspraken niet nakomen en handelen in strijd met het huurcontract door zich niet als ‘goed huurder’ te gedragen. De rechter probeert eerst een comparitie, een zitting die als doel heeft partijen met elkaar te verzoenen. Ook gaat de rechter in het gebouw kijken.

Wat staat er in het contract? De huurder moet het gehuurde in een behoorlijke en zindelijke staat van onderhoud houden. Hij mag geen handel of nering drijven en moet vuil of rommel opruimen.

Welke feiten stelt de rechter vast? In het portiek zitten zwarte vegen op de muur en er liggen hondenharen op de vloer. Maar dat komt elders in het gebouw ook voor. De vervuiling is niet ernstig, maar de huurder had het wel moeten opruimen. Dat de conciërge dat had moeten doen, aldus de huurder, vindt de rechter niet juist. De klachten over loslopen en hondenpoep op het gemeenschappelijke grasveld zijn ook terecht. Maar van een bedrijfsmatige kennel is geen sprake. In elf jaar vier nestjes jonge honden duidt niet op een bedrijf. Alles bijeen vindt de rechter hem geen goed huurder.

Hoe weegt de rechter de belangen af? Zijn de aard van de gedragingen, de redelijke belangen van partijen en de omstandigheden van het geval voldoende om het contract op te zeggen?De rechter constateerde ter plaatse vervuiling ‘en een sterke hondengeur’. Het hele complex maakt echter een ‘onverzorgde en verpauperde indruk’. Verder is hondengeur niet per definitie onacceptabel. In ieder gemeenschappelijk woongebouw moeten bewoners ‘geuren die samenhangen met de leefwijzen van andere gebruikers, zoals kook- of rookluchten’ accepteren. Ook vond de rechter dat de huurder ‘toegewijd’ en bekwaam omging met zijn honden.

En de uitslag is? Toch ontruiming van de woning. De woning is ‘absoluut niet geschikt’ voor het houden van en handelen in honden. Feitelijk is het geen woning meer, maar een kennel gezien de ruimte die de honden er in beslag mogen nemen. De huurder houdt zich inderdaad niet aan de afspraken. De huurder beseft ook onvoldoende wat zijn verplichtingen zijn. Op de zitting zei hij dat de verhuurder hem ‘lastig viel’ met brieven.

De eis van de huurder dat de woningcorporatie verplicht is hem een geschikte woning aan te bieden, verwerpt de rechter. De corporatie moet zich daar wel voor inzetten, maar is daar niet toe verplicht. De woning wordt immers ontruimd omdat de huurder verwijtbaar tekort schoot. Niet de verhuurder. De schoonmaakkosten moet de corporatie betalen. De ingediende rekening is buitenproportioneel.

De uitspraak (LJ BU2511 ) is hier te lezen.

Reageren? Nuanceren en argumenteren is verplicht. Volledige naamsvermelding.

Geplaatst in:
Civiel recht
Lees meer over:
wanprestatie

6 reacties op 'De Uitspraak: Hoeveel honden mag je in een flatje houden voordat de huisbaas de huur opzegt?'

NJB medewerkers en advocaten Jonathan Gal en Boris Cammelbeeck

Wat is slecht huurderschap?
Als een huurder zich niet aan zijn verplichtingen houdt, heeft de huisbaas praktisch gezien twee opties. Hij kan proberen af te dwingen dat de huurder zijn verplichtingen alsnog nakomt, of hij kan de rechter vragen om de overeenkomst met de huurder te ontbinden. De ontbinding van een huurovereenkomst heeft vaak verstrekkende gevolgen. De huurder komt letterlijk met hebben en houden op straat te staan. Daarom bepaalt de wet dat een huurovereenkomst in dergelijke gevallen alleen door de rechter kan worden ontbonden. Daarnaast geldt dat de rechter de overeenkomst niet mag ontbinden als de tekortkoming “gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis” de ontbinding en haar gevolgen niet rechtvaardigt. Niet elk wissewasje rechtvaardigt dus een ontbinding. De ontbinding dient steeds een uiterste redmiddel te zijn.

Maar welke tekortkomingen rechtvaardigen dan wel een ontbinding? Hoe bont mag de huurder het maken voordat hij uit zijn huis kan worden gezet? Het antwoord hangt af, zo overweegt de rechter in zijn uitspraak, van “de aard van de gedragingen, de redelijke belangen van partijen en de omstandigheden van het geval”.

De meest voorkomende vorm van ‘slecht huurderschap’ is wanbetaling. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een huurachterstand van drie maanden voldoende is om de huurovereenkomst te ontbinden. Maar in de rechtspraak zijn nog heel wat andere vormen van slecht huurderschap te vinden. Het veroorzaken van geluidsoverlast bijvoorbeeld. Of overmatige stank. Huisdieren spelen daarbij nogal eens een belangrijke rol.

Zo klaagde een verhuurder uit Oosterhout ooit eens over de penetrante kattengeur die uit één van zijn huurwoningen naar buiten sijpelde. Toen de kantonrechter bij de woning ging kijken sloeg hem een stank van urine en uitwerpselen in het gezicht die volgens het vonnis zo erg was “dat de kantonrechter op te trap naar boven, na enkele treden, rechtsomkeert heeft moeten maken om te voorkomen dat hij een eigen bijdrage aan de vervuiling van de woning zou gaan leveren”. Voor de kantonrechter was het voldoende om tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan.

Ook in deze zaak spelen huisdieren de hoofdrol, zij het dat het in deze zaak niet overlast is die tot ontbinding van de huurovereenkomst leidt. Er is weliswaar sprake van vervuiling, maar daar staat tegenover dat het hele complex een verpauperde indruk maakt. En er hangt weliswaar een sterke hondengeur, maar voor geuren die samenhangen met de leefwijzen van anderen mag volgens de kantonrechter wel enige tolerantie worden verwacht. Wat de kantonrechter niet accepteert is dat de woning voor iets anders wordt gebruikt dan waarvoor zij is bedoeld. Volgens de kantonrechter is de woning “eenvoudig te klein” voor het houden van vier of meer honden.

Het komt voor dat de huurder in dergelijke gevallen nog een laatste kans krijgt. Zo oordeelde de kantonrechter te Arnhem in een soortgelijke situatie dat de huurder twee van zijn vier honden weg moest doen. Een andere huurder mocht alleen in zijn woning blijven als hij pitbull weg zou doen. Maar in deze kwestie is de kantonrechter onverbiddelijk. Dat het volgens de kantonrechter “lastig, zo niet onmogelijk” was gebleken om met de huurder tot afspraken te komen zal daarin ongetwijfeld een belangrijke rol hebben gespeeld.

J v Bijsterveld

Is dit niet zo’n juridisch aardschok?

Stel dat Nederlandse rechters consequent zijn: als deze rechter vaststelt dat het feitelijk om een kennel gaat, dan moeten andere rechters dat ook doen voor instellingen die huurhuizen gebruiken voor het plaatsen van cliënten.

Feitelijk betekent dat namelijk dat ze een huurhuis gebruiken als een extra kamer van een instelling. Volg je de logica van dit oordeel dan mag dat niet meer.

Dat maakt een einde aan een controversieel welszijnsmodel dat op dit moment enorm veel overlast en risico’s in de samenleving veroorzaakt.

En de overlast van een paar honden weegt echt niet op tegen de overlast van gevaarlijke cliënten….

Quirine de Kok

Het komt in den haag regelmatig voor dat in een klein flatje grote vechthonden worden gefokt en overlast veroorzaken. Autoriteiten doen er niets aan. De honden zijn extreem vals en worden afgemaakt bij bijtincidenten, terwijl de oorzaak bij de eigenaar ligt. Wettelijk zijn er regels hoeveel ruimte een dier behoeft alsook aan verdere verzorging zoals beweging, soortgenoten. In dichtbevolkte bebouwing zie je asociale mensen met grote vechthonden, die hele dagen in benches zitten en 2x aan de lijn een rondje maken.
Ook dat is een reden om een hond weg te halen en eigenaar een houdverbod op te leggen.

floor teunissen

Nu ben ik erg benieuwd, wat de aanpak is bij koop apartementen?
daar is dit net zo goed een probleem.

Eva Bik

@ Floor, ik meen mij te herrineren dat de NOS laast een stukje had over een koop appartement waarbij iemand veel overlast veroorzaakte. deze man is door de rechter gedwongen zijn woning te verlaten.

Dick Berts

@Floor Teunissen. Bij koop appartementen bepaalt de Vereniging van Eigenaren (VVE) via een door de vergadering op te stellen huishoudelijk reglement, of en hoeveel huisdieren er in een appartement mogen worden gehouden. Individuele leden houden de mogelijkheid, om een besluit van de vergadering wegens onredelijkheid door de rechter te laten vernietigen. Dat zou bijvoorbeeld kunnen als iemand al een hond heeft die geen overlast veroorzaakt en de vergadering stelt ineens een huishoudelijk reglement vast, waarin wordt bepaald, dat je geen hond mag hebben. Het is onredelijk als de betreffende eigenaar, dan ineens zijn hond zou moeten wegdoen. Ook is het natuurlijk onredelijk als het huishoudelijk reglement geen uitzondering maakt voor een blinde geleide hond. Als een eigenaar zich -op wat voor manier dan ook- schandelijk misdraagt, dan kan de vergadering hem zelfs het gebruik van zijn prive gedeelte ontzeggen. Uiteraard is dit uiterst zware middel met de nodige rechtswaarborgen omkleed. Tip: lees voordat je een appartement koopt de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement van de betreffende VVE eens door. In de praktijk doet niemand dat en dat is bepaald niet slim.