Uitspraak 32: Hoe ver mag een advocaat gaan?
Moet een advocaat de belangen van de tegenpartij laten meewegen? Of mag hij meteen doortastend optreden?
Met commentaar van deskundigen van het Nederlands Juristenblad: advocaat mr. J.H.M. van Swaaij
De zaak.
Een eigenaar van een appartement dient een klacht in bij de Raad van Discipline van de Orde van Advocaten tegen de advocaat van een Vereniging van Eigenaren. Hij verwijt de advocaat onzorgvuldig te hebben gehandeld door hem te hinderen bij de verkoop van zijn appartement. De advocaat zou hem nodeloos hebben geschaad.
De feiten.
Een appartementseigenaar heeft ruzie met de andere bewoners van zijn woon gebouw. Hij heeft in zijn woning een nogal luidruchtige leistenen vloer laten leggen. In het reglement van de Vereniging van Eigenaren, waarvan hij verplicht lid is, staan voorschriften voor de aanleg van parket- of stenen vloeren. Dat mag alleen op een manier waardoor er geen ‘onredelijke hinder’ voor de andere bewoners kan ontstaan. Hij zou zich daaraan niet hebben gehouden: de eigenaar bestrijdt dat. De vereniging wil graag van die vloer af. En de eigenaar wil van het appartement af. Hij biedt het te koop aan, met vloer.
Wat deed de advocaat namens de Vereniging?
Die schrijft een brief waarin hij de eigenaar sommeert de vloer te slopen. En hij stuurt een kopie meteen naar de makelaar die de eigenaar helpt het appartement te verkopen. De makelaar schrikt en voegt de brief toe aan het verkoopdossier, de informatie die aspirant kopers krijgen. Met als netto effect: pas op, aan dit appartement kleeft een conflict.
Wat is de maatstaf van de Raad van Discipline?
Een advocaat heeft een grote vrijheid om de belangen van zijn client te behartigen op een wijze „die hem passend voorkomt”. Deze vrijheid mag niet door de tegenpartij worden beknot “tenzij zijn belangen daarbij nodeloos en op ontoelaatbare wijzen worden geschaad”.
Welke feiten vindt de Raad belangrijk?
De Raad stelt vast dat de eigenaar een informatieplicht heeft, die dat ook niet ontkent. Eventuele kopers behoren te weten dat er een conflict is over de stenen vloer.
Maar het is primair aan de eigenaar om dat zelf aan zijn makelaar te vertellen, en daarmee aan eventuele kopers, zegt de Raad. De advocaat had eerst bij de eigenaar moeten informeren of hij het conflict had gemeld aan de makelaar. En als dat niet was gebeurd, had de advocaat de eigenaar daarvoor een termijn moeten gunnen. Dat betekende dus tenminste twee brieven sturen: escaleren mag, maar dan wel in fasen.
De Raad rekent het de advocaat zwaar aan dat hij “onaangekondigd” zijn eerste brief meteen in kopie heeft doorgestuurd naar de makelaar. De eigenaar had de gelegenheid moeten krijgen om de makelaar “op een minder bezwaarlijke wijze” in te lichten. Door een voldongen feit te creeren heeft de advocaat z’n tegenpartij “nodeloos en op ontoelaatbare wijze geschaad”. De advocaat krijgt een waarschuwing. Financiele schade hoeft niet te worden vergoed omdat de eigenaar die onvoldoende heeft onderbouwd.
De uitspraak van de tuchtrechter is hier te vinden.
Reageren? Nuanceren en argumenteren verplicht. Volledige naam. Geen initialen, pseudoniem of alleen voornaam.
