Teruglezen: reconstructie van het bankiersdrama bij SNS Reaal

Reddingsplan voor SNS Reaal

De ingang van het hoofdkantoor van SNS Reaal in Utrecht. Foto ANP / Lex van Lieshout

SNS Reaal stapte in 2006 met veel ambities in de financiering van vastgoed. Daar was het geld te verdienen om door te dringen tot de top. Het draaide echter uit op enorme verliezen. Met een nationalisatie tot gevolg. Lees hier de NRC-reconstructie terug over hoe het misging.

Update 25 februari: de reconstructie van het bankiersdrama bij SNS Reaal is genomineerd voor de journalistieke prijs De Tegel in de categorie ‘nieuws’. NRC-wetenschapsredacteur Lucas Brouwers en nrc.next-verslaggever Freek Schravesande zijn genomineerd in de categorie ‘journalistiek talent van 2012’.

Op het bureau van bestuursvoorzitter Ronald Latenstein van bank en verzekeraar SNS Reaal in Utrecht ligt in de zomer van 2010 een zeer gevoelig en vertrouwelijk rapport van de vastgoedadviseurs van accountantskantoor Ernst & Young. De 48-jarige bestuursvoorzitter is er niet echt gelukkig mee.

Latenstein werkt al jaren bij de bank en verzekeraar. Sinds hij in 2009 het roer overnam van zijn voorganger Sjoerd van Keulen, gaat het niet goed met SNS Reaal. Latenstein heeft die zomer namens de bank-verzekeraar bekend moeten maken dat in het tweede kwartaal van 2009 een groot verlies is geleden. Dat komt door de problemen bij SNS Property Finance, het onderdeel van de bank dat vastgoed financiert.

Het verlies komt het bedrijf heel slecht uit. Na de redding in 2008 door de staat vanwege de kredietcrisis, was de bank net weer aan het opkrabbelen. Maar door dit kwartaalverlies – veroorzaakt door verliezen op vastgoedfinancieringen – is er voorlopig geen geld om het restant aan staatssteun terug te betalen.

In het vertrouwelijke rapport van Ernst & Young staat nog meer slecht nieuws. Het accountantskantoor is na onderzoek tot de conclusie gekomen dat de situatie bij Property Finance veel slechter is dan de raad van bestuur van de bank wist.

Er zijn grote leningen verstrekt in internationale vastgoedprojecten en van veel leningen is het onwaarschijnlijk dat het geld nog terugkomt, concluderen de specialisten van Ernst & Young. Ze stellen daarom voor dat de bank fors afschrijft op de vastgoedfinancieringen. Op het totaal aan uitstaande kredieten in het buitenland van 3,2 miljard euro, zou volgens de specialisten van Ernst & Young 1,2 miljard moeten worden afgeschreven.

SNS-topman Ronald Latenstein maakt de bevindingen niet bekend. Beleggers en analisten kennen het rapport niet. SNS Reaal boekt aan het eind van 2010 een bedrag van 610 miljoen euro af op de internationale portefeuille, blijkt uit de jaarrekening. De helft van wat de accountants voorstelden.

Ruim een miljard afboeken was op dat moment onmogelijk geweest, vertellen voormalige bankmedewerkers. Aan het eind van 2010 heeft SNS Reaal een eigen vermogen van 4,8 miljard euro. Als de bank inderdaad, zoals Ernst & Young voorstelde, in één klap een kwart ervan had afgeboekt, zou SNS direct financiële steun bij de overheid hebben moeten aanvragen om overeind te blijven.

Verlies

De bank schoof de problemen voor zich uit. Dit jaar bleek dat SNS Reaal de aanhoudende verliezen bij dochterbedrijf Property Finance niet langer aan kan. De problemen bij de vastgoedtak hebben ervoor gezorgd dat de bank en verzekeraar niet langer aan de Europese eisen voor banken voldoet. Zo is de kapitaalsbuffer van de bank te klein. SNS heeft over de afgelopen jaren in totaal ruim 1,7 miljard euro afgeschreven op vastgoeddochter Property Finance. Eén ding is duidelijk: SNS Reaal heeft in de huidige vorm geen toekomst.

Afgelopen zomer maakte SNS bekend dat Goldman Sachs voor advies is ingehuurd. De Amerikaanse zakenbank kijkt naar verschillende opties om de financiële problemen op te lossen. De verkoop van onderdelen zoals verzekeraar Zwitserleven, is er zo een. De splitsing van bank en verzekeraar en het oprichten van een zogeheten ‘bad bank’ waarin de slechte kredieten van Property Finance terecht moeten komen, is een andere oplossing.

Dat zijn oplossingen, maar waar liggen de oorzaken? Hoe heeft het zo ver kunnen komen met SNS Reaal? Hoe kan het dat één onderdeel van de bankverzekeraar – SNS Property Finance – het hele bedrijf aan de rand van de afgrond heeft gebracht?

NRC Handelsblad voerde de afgelopen tijd gesprekken met huidige en voormalige medewerkers van de bank. Uit die gesprekken en uit tientallen vertrouwelijke documenten blijkt dat SNS Reaal de problemen bij de vastgoeddochter jarenlang voor zich uit heeft geschoven. Het eerder beschreven onderzoek van Ernst & Young is bij beleggers niet bekend. En ook met huisaccountant KPMG werd gevoelige informatie niet altijd direct gedeeld.

De overname

In de zomer van 2006 ziet de raad van bestuur van SNS Reaal nog een gouden toekomst voor het bedrijf. De bank is dan net naar de beurs gegaan, wat veel geld heeft opgeleverd. Eén van de dingen die de bank met dat geld doet is een deel van Bouwfonds van ABN Amro kopen. Het Bouwfonds Nederlandse Gemeenten was na de Tweede Wereldoorlog opgericht als overheidsinstelling die door heel Nederland goedkope woningen moest gaan bouwen. Gemeenten waren aandeelhouder van Bouwfonds.

In 2000 werd Bouwfonds geprivatiseerd en door ABN Amro gekocht, dat het in 2006 weer verkoopt om met de opbrengst de financiële reserves aan te vullen. De financieringstak van Bouwfonds – Property Finance – komt voor 810 miljoen euro bij SNS Reaal terecht. De Rabobank koopt het ontwikkelingsbedrijf van Bouwfonds.

Door de overname is SNS Reaal in één klap een van de grootste Nederlandse financiers van vastgoed. Onder leiding van – toen nog – bestuursvoorzitter Sjoerd van Keulen zijn er mooie plannen. Ook het buitenland moet worden veroverd; Spanje, Frankrijk, Duitsland en zelfs de Verenigde Staten. SNSPF moet een wereldspeler worden.

Het jaar na de overname (2007) is er nog niets aan de hand. De vastgoeddochter maakt een winst van 86 miljoen euro, op een totale winst van 465 miljoen euro van de bank en verzekeraar.

De Rabobank heeft intussen veel minder plezier van het Bouwfondsdeel dat zij heeft gekocht. Eind 2007 doet Justitie invallen op meer dan vijftig adressen. Vijftien verdachten worden opgepakt, onder wie voormalig Bouwfondsdirecteur Jan van V. en andere ex-medewerkers van Bouwfonds.

Het onderdeel dat de Rabobank heeft gekocht blijkt door en door verrot. De verdachten hebben voor tientallen miljoenen gefraudeerd met vastgoed – het is de grootste fraudezaak uit de Nederlandse geschiedenis. Hoofdverdachte Jan van V. kreeg begin vorig jaar vier jaar cel.

Huisaccountant KPMG schrijft begin 2008 in een vertrouwelijke toelichting bij de jaarcijfers aan de directie van de bank en verzekeraar dat haar vastgoedtak een mooi winstje heeft gemaakt en dat er weinig bijzonderheden zijn:

In de media is een aantal namen genoemd, waarmee SNS zaken doet. De directie heeft besloten om de projecten met deze relaties door te nemen. Uit deze analyse zijn geen bijzonderheden gekomen. Er zijn geen fraudezaken bekend bij SNSPF.

Nog datzelfde jaar barst de kredietcrisis los en lijdt de bank een verlies van dik 500 miljoen euro. Aan de vastgoedtak ligt dat niet, deze maakt een klein winstje van 28 miljoen euro. Maar het is de laatste keer dat er bij Property Finance winst wordt gemaakt. In 2009 lijdt het dochterbedrijf een verlies van 219 miljoen euro.

De problemen bij de vastgoedtak komen deels voort uit de cultuur die al bestond toen Bouwfonds nog van ABN Amro was. Iedere projectontwikkelaar wist waar je geld kon lenen als geen ander dat aandurfde. Als je rijk wilde worden met andermans geld, dan moest je bij Bouwfonds Property Finance (BPF) wezen. Daar kon je zo tientallen miljoenen lenen. Ze stelden niet te veel vragen, deden niet zo moeilijk als je niet aan alle eisen voldeed. Bij de meeste banken moest je behoorlijk wat eigen vermogen meenemen om een lening te krijgen. Bij BPF hoefde dat niet. In sommige gevallen hoefden ontwikkelaars helemaal geen eigen geld mee te nemen en werd het hele bedrag door BPF gefinancierd.

Spaans vastgoed

Een goed voorbeeld is het project La Cigüeña in Spanje. Het idee kwam van projectontwikkelaar Cees Priem. Hij klopte in 2004 bij Bouwfonds aan met plannen voor een woon-zorgcomplex in Spanje. Fijne villa’s en appartementen voor mensen die oud wilden worden onder de Spaanse zon en met alle voorzieningen bij de hand. Priem zou ruim 44.000 vierkante meter grond kopen en daar circa 243 woningen op laten bouwen. Of Bouwfonds het wilde financieren.

In de kredietaanvraag van 12 december 2004 voor de aankoop van de grond was Bouwfonds enthousiast. “Het door ondernemer toegepaste woon-zorgconcept vormt, tegen de achtergrond en de impact van de vergrijzing, voor BPF een strategisch belangrijke markt.” De vraag naar dat soort projecten zal in de toekomst alleen maar groter worden, meent de financier. “Deze aanvraag biedt een eerste propositie met BPF als leading financier in (Europese) projecten.”

Op de laatste pagina van de aanvraag gaat het nog even kort over de financiële positie van Priem. Priem en zijn zakenpartner hebben beiden hun aangiftes inkomstenbelasting overhandigd, staat er. Daaruit valt op te maken…

…dat aan het privévermogen van deze entiteiten géén substantiële waarde kan worden ontleend. Op basis van de vooralsnog ontvangen financiële informatie van ondernemer kan gesteld worden dat eventueel voor de financiering te verlangen garanties enkel een morele waarde hebben.

Priem krijgt van Bouwfonds het geld om de grond in Spanje te kopen. Hij zal nog eens tientallen miljoenen krijgen zodra hij de helft van de appartementen en villa’s verkocht heeft. In het voorjaar van 2006 is het zover. Priem vraagt of Bouwfonds het geld voor de bouw van de huizen wil overmaken.

Er is wel een probleempje, blijkt uit een in het Engels geschreven e-mail die de accountmanager van Bouwfonds in Spanje op woensdag 29 maart naar zijn directeur stuurt: “Cooperatie La Cigüeña has requested us to make available the construction loan for phase 1 despite the fact that they have not complied with pre-sale requirement of 50%.”

Priem heeft dan pas 34 procent van het project verkocht, waaronder een appartement aan zichzelf, zijn zakenpartner en zijn vrouw, blijkt uit de koopcontracten.
De accountmanager legt vervolgens uit waarom hij vindt dat Property Finance tóch de lening moet verstrekken. Hij heeft daar anderhalve pagina voor nodig, maar het komt hier op neer: het komt heus wel goed met La Cigüeña. Nog geen uur later mailt de directeur internationale financieringen van Bouwfonds terug dat het in orde is. Bouwfonds laat de voorverkoopeisen voor La Cigüeña vervallen.

Nog geen twee jaar later, eind december 2007, gaat het bedrijf van Priem failliet. Ruim 60 miljoen euro is dan in het project gestoken. Maar bij Priem is geen geld te halen en SNSPF wordt zo eigenaar van de meeste appartementen en villa’s op het Spaanse park.

Dat is de vastgoeddochter nog steeds. Het bedrijf is nog altijd bezig de woningen te verkopen om zo nog iets van de miljoenen terug te krijgen. Doordat de Spaanse vastgoedmarkt volledig is ingestort, is dat een bijna onmogelijke opgave.

‘Het was een soort loterij zonder nieten’

Marius Menkveld werkt al zijn hele leven bij SNS Reaal. Hij begon in 1985 bij de SNS Bank, die in 1997 fuseerde met de REAAL groep. Jarenlang bekleedt hij verschillende functies binnen de bank tot hij in januari 2007 wordt benoemd tot directeur van SNS Property Finance, het dochterbedrijf dat vlak daarvoor van ABN Amro is gekocht. Een groot succes is het niet.

Hij wordt dan in één keer directeur van een bedrijf dat in het buitenland actief is en daar allerlei ontwikkelingsprojecten financiert. Met beide heeft Menkveld weinig ervaring. In 2009 maakt dit bedrijfsonderdeel een flink verlies. De markt voor vastgoed is ingestort door de financiële malaise. De top van SNS Reaal wil daarom de internationale vastgoedfinancieringen zo snel mogelijk afbouwen.

De bank besluit om iemand van buitenaf in te huren die dat moet gaan uitvoeren. Ze komen terecht bij Buck Groenhof, een oud-bankier en saneerder. Die ziet al snel dat het bedrijf er slechter voor staat dan gedacht. Maar hij stuit ook op een hoop weerstand binnen de vastgoedtak als hij de problemen rigoureus wil aanpakken. De saneerder gaat de discussie aan met zijn baas Marius Menkveld. Het gevolg: Menkveld vertrekt en Groenhof volgt hem op.

Als nieuwe baas van Property Finance pakt Groenhof meteen door. Hij bestelt het al eerder genoemde onderzoek bij accountantskantoor Ernst & Young. Maar Groenhof vindt dat nog niet genoeg. Hij huurt het gespecialiseerde forensisch bureau Holland Integrity Group (HIG) in om individuele projecten voor het eerst grondig te laten onderzoeken, blijkt uit vertrouwelijke documenten van de bank.

De uitkomsten zijn pijnlijk. Er zijn vermoedens van fraude en witwassen en dubieuze transacties. In een aantal gevallen gebruiken de projectontwikkelaars het geld van de bank voor zichzelf, zo luidt het vermoeden.

HIG begint in november 2009 met één onderzoek naar een project in Luxemburg, dat Belval heet. SNSPF heeft daarin ruim 88 miljoen euro geleend aan een projectontwikkelaar die op het terrein van een oude staalfabriek honderden appartementen en winkels zou neerzetten. De projectontwikkelaar blijkt veel geld voor eigen doeleinden te hebben gebruikt. SNS Reaal doet uiteindelijk aangifte tegen de man. Die zaak loopt nog.

Er volgen nog eens twee onderzoeken, in Spanje. Al snel licht het bureau veertien nationale en internationale projecten door, onder meer ook in Duitsland, de Verenigde Staten en Frankrijk. De eerste bevindingen leveren overal hetzelfde beeld op: gerommel en gerotzooi en heel veel geld dat verdwijnt.

In een presentatie op 23 september 2011 krijgen de aanwezige bestuurders, onder wie financieel bestuurder Ference Lamp van SNS, te horen dat het in alle onderzochte projecten goed mis blijkt te zijn. Soms is sprake van slechte controle, incompetentie of nalatigheid van de vastgoedmedewerkers. Soms zijn er vermoedens van valsheid in geschrifte, van witwassen en dubieuze transacties.

Één ding hebben alle nationale en internationale projecten volgens HIG gemeen: het geld dat er in gestoken is – 1,77 miljard euro in totaal – ziet de bank hoogstwaarschijnlijk grotendeels niet meer terug. Financieel bestuurder Lamp laat snel daarna weten geen behoefte te voelen ook andere verdachte projecten van de vastgoeddochter te laten onderzoeken.

Loterij zonder nieten

De ellende die de forensisch onderzoekers van HIG aantreffen, is niet allemaal terug te voeren op de cultuur bij Bouwfonds Property Finance toen het nog eigendom van ABN Amro was. Onder SNS Reaal verandert de cultuur er niet echt, vertellen (voormalig) medewerkers.

De controle is laks en slordig. Miljoenenkredieten worden nog altijd makkelijk verstrekt. Wat vastgoedhandelaren met dat geld eigenlijk kopen of wat ontwikkelaars met de miljoenen doen, wordt nauwelijks gecontroleerd. In een aantal projecten gebruiken de projectontwikkelaars het geld dat de bank overmaakt eerst voor eigen uitgaven. De winst werd al uit het project gehaald nog voor er één schop de grond in was gegaan.

Betrokkenen vertellen dat er veel te weinig kennis van vastgoed bij de top van SNS Reaal aanwezig was. Daardoor kon de directie van de vastgoeddochter veelal ongestoord zijn gang gaan. In de vastgoedwereld wist iedereen dat ze altijd nog bij de vastgoedtak van de bank konden aankloppen voor een krediet.

“Vastgoedhandelaren en projectontwikkelaars die bij andere banken werden afgewezen, zagen we vervolgens altijd bij SNS opduiken”, vertelt een voormalig bankier. “Het was daar een soort loterij zonder nieten.”

Belangrijke regels die andere banken hanteerden, werden bij SNS makkelijk opzij gezet. Zoals de regel dat nooit meer dan 5 procent van het eigen vermogen aan één klant mag worden uitgeleend. In 2010 heeft SNS Reaal een eigen vermogen van ruim 4,8 miljard euro. De limiet van 5 procent ligt dus bij 240 miljoen euro. Toch is er een aantal klanten dat grotere kredieten heeft gekregen. Er zijn zelfs klanten die 400 miljoen euro of meer meekregen.

Het uitlenen van grote bedragen aan klanten gebeurde vaak toen Property Finance nog eigendom was van ABN Amro, vertelt een voormalig adviseur van de vastgoedtak. “Toen kon Property Finance makkelijker enorme kredieten verlenen omdat ze ABN Amro achter zich hadden staan. SNS Reaal is veel kleiner en kan dus ook minder hebben.”

Homburg Invest

Een van de grote kredietnemers is het beursgenoteerde vastgoedfonds Homburg Invest van de Nederlandse oprichter en grootaandeelhouder Richard Homburg. Het bedrijf krijgt in 2006 en 2007 grote kredieten van SNSPF. Dit in Canada gevestigde fonds leent geld bij banken en particuliere beleggers en koopt daar onroerend goed mee. De Nederlandse tak van Homburg Invest krijgt voor zo’n 135 miljoen euro aan leningen van SNSPF. Met dat geld koopt het vastgoedfonds kantoorpanden door heel Nederland.

De kredieten van Homburg Invest zijn ook door het forensische bureau HIG onderzocht, zoals de aankoop van een kantoorpand aan de Wilhelminasingel 5 in Roermond. Op 8 februari 2007 koopt ‘Homco 118’, een onderdeel van Homburg Invest, het voor 6,2 miljoen euro van Muermans Vastgoed. Dat blijkt uit gegevens van het kadaster. Uit die gegevens blijkt ook dat Muermans Vastgoed dat pand zelf een jaar ervoor kocht voor 3,5 miljoen euro.

De eigenaar van Muermans Vastgoed geldt sinds 2008 als een verdachte in de vastgoedfraudezaak die speelt in het onderdeel van Bouwfonds dat de Rabobank kocht. De fraudezaak waarvan SNS een jaar eerder nog stelde er op geen enkele wijze bij betrokken te zijn.

De onderzoekers zien ook bij veel andere transacties van Homburg Invest enorme prijsstijgingen in korte tijd. Meer dan tien keer betaalt Homburg Invest met het geleende geld veel meer dan de verkoper van het pand er kort ervoor voor heeft betaald. Voor die prijsstijgingen hebben de onderzoekers geen verklaarbare reden gevonden. Soms is er volgens de onderzoekers mogelijk sprake van belangenverstrengeling. In een aantal gevallen is een directeur van Homburg Invest namelijk ook bestuurder en of eigenaar van het bedrijf dat aan Homburg Invest panden verkoopt.

Eind september 2011 vraagt Homburg Invest in Canada een soort bescherming tegen schuldeisers aan. Het fonds verkeert in grote financiële problemen. De waarde van het vastgoed is door de economische situatie verminderd, waardoor het fonds moet afboeken. Ook krijgt het bedrijf minder voor het vastgoed dat het verkoopt. De schuld is bijna even groot als de bezittingen aan vastgoed. SNS Reaal krijgt op dit moment nog rond de 245 miljoen euro van Homburg Invest.

Boze accountant

Aan het eind van 2010 is het verlies van de vastgoeddochter van SNS opgelopen tot 539 miljoen euro, staat in de jaarrekening van SNS Reaal. Maar net na het goedkeuren van de jaarrekening trekt huisaccountant KPMG aan de bel.

De accountant is boos op de bank en verzekeraar. Al ruim vijftien jaar controleert de accountant de boeken. Maar hoe controleer je een bedrijf als je niet alle informatie krijgt?

Twee jaar na het in gang zetten van de eerste forensische onderzoeken door bureau HIG, blijkt KPMG door de top van SNS Reaal niet over de onderzoeken te zijn geïnformeerd.

De accountant schrijft daarom op 23 mei 2011 een brief aan de raad van bestuur. Hij wil uitzoeken hoe het zit met de onregelmatigheden bij projecten en transacties van de bank en wil weten waarom hij “in het kader van de jaarrekening controle 2010 niet tijdig in kennis is gesteld” van de lopende onderzoeken naar drie projecten in Luxemburg en in Spanje.

Kort daarna mailt financieel directeur Ference Lamp van SNS Reaal de accountant terug. Hij schrijft dat het hem niet nodig lijkt dat de accountant de projecten en transacties van de bank onderzoekt. De accountant is daar niet toe verplicht, laat hij weten. Lamp schrijft ook dat de accountant niet te snel moet concluderen dat de bank te laat informatie heeft verstrekt.

Een aantal onderzoeken die het forensische bureau HIG uitvoert naar projecten waarin Property Finance geld heeft gestoken, loopt nog steeds. Maar het advies van het bureau om alle veertien projecten grondig te laten uitzoeken, negeert het bestuur van de bank en verzekeraar in het voorjaar van 2012. De bank laat elf van de veertien onderzoeken stilzetten.

Volgens betrokkenen is het bestuur van SNS Reaal bang dat het te veel grote verliezen zou opleveren als meer projecten worden onderzocht. Een SNS-medewerker zegt:

“Als je een project goed onderzoekt en je weet zeker dat je miljoenen niet meer terugkomen, dan moet je wel flink afboeken. Als je het niet weet, hoef je dat niet te doen. De verliezen over zoveel mogelijk jaren uitsmeren, daar komt het op neer.”

Buck Groenhof stapte in oktober dit jaar op bij Property Finance. Begin december zei hij in een interview met Het Financieele Dagblad dat hij vertrok omdat hij het na drie jaar “zat” was en hij “intern en extern” geen vrienden had gemaakt als saneerder.

Lees meer over:
ABN Amro
Bouwfonds
Cees Priem
Ernst & Young
Frankrijk
Goldman Sachs
Jan van V.
La Cigüeña
Marius Menkveld
Rabobank
Ronald Latenstein
Sjoerd van Keulen
SNS Property Finance
SNS Reaal
Spanje
vastgoed

Volg nrc.nl op en , lees onze dagelijkse nieuwsbrief