Münster, 17 aug. Münster lijkt op het eerste gezicht net Nederland. Oppassen voor fietsers. Een winkelstraat met kledingwinkel H & M. Een buitje midden in de zomer en een uur later weer zon.

Dé grote verrassing van Münster zijn de huizenprijzen. Die zijn bijzonder veel lager dan in Nederland, niet meer dan 50 kilometer verderop. Een tweekamerwoning aan de rand van stad staat te koop voor 45.000 euro. Een ruime vierkamerwoning naast de prachtige botanische tuin in het stadscentrum voor 220.000 euro.

Het gaat hier om moderne, goed onderhouden huizen in een stad met de op twee na grootste universiteit van Duitsland. Een stad met een kloppend, historisch hart vol cafés en straatleven.

Soortgelijke woningen kosten in Nederland al snel het dubbele. Dit prijsverschil is te danken aan het feit dat de Duitse huizenprijzen in alle jaren sinds 1990 maar één keer boven de inflatie zijn uitgekomen en de Nederlandse huizenprijzen er maar één keer onder.

Waarom zijn de Nederlandse huizenprijzen wel gestegen en de Duitse niet?

Opvallend is dat het met de Duitse huizenprijzen niet meer goed is gekomen sinds de hereniging van Oost en West in 1990. Maakt dit de Duitse woningmarkt tot een apart geval?

Nee, de hereniging heeft vooral een negatieve invloed gehad op de Oost-Duitse huizenmarkt, zegt makelaar Gerald Kösters. Daar staan veel, ook nieuwe woningen leeg. Münster heeft daar geen last van. „De woningmarkt is regionaal. Wat in het oosten gebeurt, heeft hier geen invloed.”

Een ander verschil tussen Nederland en Duitsland zit in de bevolkingsgroei, of beter, bevolkingskrimp. De Nederlandse bevolking groeit nog zo’n 25 jaar door volgens de laatste prognoses, terwijl de Duitse bevolking al aan het krimpen is. Zijn hierdoor de Duitse huizenprijzen onder druk komen te staan?

Nee, ook niet. Voorlopig is er niets aan de hand, zegt Kösters. Het gaat niet om het aantal mensen, maar om het aantal huishoudens. En dat groeit de komende vijftien jaar gestaag door, althans in West-Duitsland. De groeiende groep alleenstaanden, zowel jonge als oude, wakkeren de vraag naar woningen nog aan.

Is het de woningbouw? Een populaire verklaring voor de hoge huizenprijzen in Nederland is dat er te weinig gebouwd wordt. Dorpen mogen niet groeien. In en rond de steden zijn de makkelijke plekken al volgebouwd.

In Duitsland is het makkelijk een kavel te kopen en een huis te bouwen. Vanuit de trein van Enschede naar Münster is dat goed te zien. Na de grens doemt het ene na het andere dorp op met nieuwe, nette bakstenen woningen. Altenberge bijvoorbeeld, 15 kilometer ten westen van Münster, zag het inwonertal sinds 1990 met een kwart toenemen tot bijna 10.000.

Toch zijn in deelstaat Noordrijn-Westfalen – waartoe Münster behoort – in de jaren 1995-2005 bijna evenveel nieuwe woningen gebouwd als in Nederland. Ruim 850.000. Het is natuurlijk moeilijk beide gebieden zo naast elkaar te leggen, maar Noordrijn-Westfalen lijkt wel sterk op Nederland. Het is bijna even groot qua oppervlakte, inwonertal en bruto binnenlands product.

Ook het aanbod van woningen lijkt daarmee geen goede kandidaat voor het verklaren van het verschil in huizenprijzen tussen Nederland en Duitsland. Wat dan wel?

Es ist die Wirtschaft, zegt Kösters. Een werkloosheid onder de 9 procent was in Duitsland na 1995 iets bijzonders, ook in Noordrijn-Westfalen. De slappe economie hield de huizenprijzen laag.

Ook makelaar Bernard Homann ziet de haperende economie als de grote boosdoener. De rente ging in de jaren negentig omlaag, maar in Duitsland gebeurde er niets, zegt hij hoofdschuddend. „Er werd niet extra geïnvesteerd, er kwamen geen banen bij. Pas nu er een regering zit die hervormingen doorvoert, komt er weer beweging in de economie – én druk op de huizenprijzen.”

Zowel de Nederlandse als de Duitse huizenprijzen bewegen mee met de economie. Als de werkloosheid stijgt, dan gaan de huizenprijzen omlaag, en andersom. Maar in Duitsland cirkelt de werkloosheid rond de 8 procent, in Nederland rond de 4 procent. Dat is terug te zien in de huizenmarkt, zeggen de makelaars. De nominale Duitse huizenprijzen stegen sinds 1990 jaarlijks gemiddeld met 0,7 procent, de Nederlandse met ruim 7 procent.

Dus waarom zijn de huizenprijzen in Nederland sinds 1990 zo hard gestegen? Duitsland geeft een mogelijk antwoord: het is de goed draaiende economie.

Iedereen die de jaren tachtig heeft meegemaakt weet dat ook de Nederlandse huizenprijzen jarenlang kunnen dalen bij economische tegenwind. In de jaren 1980-85 daalden de huizenprijzen met bijna 20 procent.

Nu de Duitse werkloosheid eindelijk wat lager uitkomt, zullen de huizenprijzen gaan oplopen. Zelfs nu de hypotheekrente weer wat stijgt, zegt Homann. „De huizenverkoop trekt al wat aan.”

Maar waar zijn dan de ‘te koop’-bordjes? „Daar schaamt men zich voor”, zegt collega-makelaar Thomas Beuvink. „Met zo’n bord in de tuin is het net of je je bankroet afkondigt. Als we erom vragen zeggen bijna alle klanten: Bitte nicht, kein Schild.”

Als de Duitse woningmarkt de Nederlandse achternagaat, dan zal dat heel discreet zijn.